「残り1割は買い取る」という「1割」とは?
この結論に達するのに、二昼夜を要しました。他人事だったら、絶対、考えません。

公的な建築確認に誤りがあった場合、その適法性を否定する手続きがとられることになります。しかし、従来、この手続きには、建築確認の効力によって生まれてきた様々な契約を整理する必要性があるという視点が欠落していました。

特に、住宅ローンが関わるということを忘れていました。

安易に、建築確認の効力を否定するわけにはいかないのです。

「ローンを抱える所有者の債権について銀行に9割放棄してくれるよう、国交省から指導してもらいたい。残り1割は買い取る」の「1割」は、土地の部分と解釈してみたら納得が行きます。

公的な建築確認を前提に建物が建てられ、それを分譲するということで生じた部分の全ての価値は否定されてしまいます。しかし、土地の価値は、建物の有無によらず残ります。

公的にみとめられることが前提の建物の価値を公的に消滅させられたのだから、建物分は、金融機関にとっては、ローン事故のようなものです。そこで、公的に事故と認め、金融機関を救済しようといういうことです。土地の部分の価値は認めながら。

土地の分で債権を金融機関から誰かが引き取り、残りを保証機関(たとえば保証会社)で補わせようというものです。

土地分の引き取りを、売り主がすれば、債権自体は、建物分も含まれているので、それを資金として利用することが出来ます。

建て替えの費用や、その期間の、仮住まいの補償にも使えます。

もし、契約解除、返金をするにしても、自己資金分を返金すれば済みます。返金は受けたが、ローン返済にまわらなかったというような事態も防げます。

また、売り主が破綻していれば、住民自身が買い取っても、いいと思います。

しかし、現行の法律では無理があるように思います。保証機関もそういうことに支出することはできないと思います。

したがって、この機会に立法化する必要があると思われます。

完全な救済とはいえないかもしれませんが、通常の売買と同列に考えて、放置するよりましだと思います。建築確認のような公的な行為を前提としていて、その公的な前提に問題があることを公的に否定された場合で、かつ、ローンが組まれている場合についてこのような救済を検討する価値があると思います。

こうしたルールがあれば、施工の欠陥との違いを明確に意識することができます。施工レベルは、「民民」の問題として、従来の対応通りにすればいいと思います。

また、今回については、元の更地にもどすところまでは、公的な建築確認が出ているという事態を重視して、公的に行い、その費用を、検査機関や設計者に負担させた方がいいと思います。

その上で、売り主、住民、金融機関を救済するシステムとして、あらたな制度を作ってはどうでしょうか?

公的な建築確認や審査、検査にも誤りがあるが、誤りは放置せず、正されるという制度として構築すればいいと思います。

伊藤議員のような人が表にでている理由がわかりました。

ちょっと、未整理ですが、これが、二昼夜の結論です。今後、もう少し整理していきたいと思います。本当は、明日の仕事を準備しているはずですが、つい、興奮してしまいました。

明日も集まりがあるそうです。忙しい日が続きます。
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by gskay | 2005-11-27 20:48 | 損害と回復