退去費用の立て替え
区からの説明は、建築基準法の範囲内で何ができるかを示しているような気がします。

自治体の建築主事が、違法建築対策に重点的に取り組めるようにするため、民間検査機関による建築確認や工事完了後の検査業務が始まったとされています。

しかし、実際のところ、どのように違法建築対策に取り組んできたのか、私にはわかりませんでした。

今回、少しわかったのは、基準違反の建物があっても、簡単には取り締まれないということです。特に、共同住宅の場合、住民が生活しており、その生活を犠牲にすることを、強権的な命令で行うことには抵抗があるからです。犠牲になった生活を、どこかで再建しなくてはなりません。その補償がない限り、住民は動きません。

普通に住むには不都合はないのに、地震に弱いから退去せよといわれても、簡単には行動できません。費用の工面が必要だし、これまでの生活ができなくなることを、すぐに納得しろといわれても、納得できるものではありません。その上、建物を解体しないさいと急に命令されても、どうしようもありません。

地震はいつやってくるかわからないので、地震さえこなこなければ、何もしなくてもいいかもしれないと思えてきます。とはいえ、今、地震がくるかもしれません。

法令は、そのような地震に備えていないことを「違法」としているのではないかと思います。

建築基準法は、「国民の生命、健康および財産の保護」を図るとしています。しかし、その保護の方法は、公的な資金を建物につぎ込んで、安全にしようというものではなく、建物を作る基準を作って安全にしようというものです。その基準を守るための負担は、建物を作り主や、持主がしなくてはなりません。

行政がするべきことは、違法な建物ができないようにすることと、違法な建物が出来てしまった場合の対策をするという二つ。

このうち、違法な建物ができないようにすることは、建築確認などの検査を厳密に実施することで、違法な建物が着工されてしまったり、完成したりしないように監視すること。

今回、その検査が、杜撰であることがわかってしまいました。この国には、その杜撰の検査をパスしてしまった違法な建物があふれているといっていい状況のようです。

設計段階の違法が、建築確認をすりぬけたのが、今回の事件。他にも、施工段階の手抜き工事などの欠陥マンションも、結局は、検査をすりぬけて完成してしまったものが多数あるようです。

それを、放置するわけにはいきませんが、いきなり、使用禁止をして、除却命令、だめなら代執行というのは、住民がいる共同住宅では、到底現実的ではありません。住民の退去をすすめるのは容易なことではないでしょう。有効な対策をとるのであれば、実際的な手段を用意する必要があります。

今回、区が退去に関する費用を立て替えるというやり方は、違法建築マンション対策として、とても有効な方法ではないかと思います。円滑な退去を実現するからです。

私たちのケースでは、違法マンションの売り主であるヒューザーには瑕疵担保責任があり、「違法建築を適法建築とする責任と違法建築に住めない事に対する補償」を果たすか、「契約解除と賠償」をしなくてはなりません。これができる売り主であれば、何も問題ではありませんでした。

「契約解除と賠償」は、ヒューザーには無理です。

そうすると、ヒューザーは、「違法建築を適法建築とする責任と違法建築に住めない事に対する補償」を果たして行くことしかできなくなります。しかし、こちらも、困難。

ここで躓いてしまいました。

違法建築の処分の前提となる住民の退去がすすまないという事態に陥りました。

この事態を打開し、すみやかに円滑に「違法」建築からの退去を可能にするため、一時的に、「違法建築に住めない事に対する補償」の費用を、区が立て替える方針となりました。つまり、ヒューザーが負担すべき住民の仮住まいの家賃などを区で立て替えるわけです。

これは、従来のやり方から大きくはみ出たものなのではないでしょうか?

これまで、せいぜい、使用禁止の命令を出し、危険な建物を代執行で取り除くくらいの事しか考えられていなかったと思います。しかし、今回は、その前提となる住民の退去を、費用を立て替えてでも、実行してしまおうというのです。

今後、このやり方を、欠陥マンションにあてはめていくことで、放置された危険なマンションを減らすことができるのではないかと思いました。

瑕疵担保責任を問える期間であれば、売り主に対する立て替えをする。

そういう関係がなくても、住民自身に対して立て替えをすればいい。

「違法」建築物に住民が住んでいる限り不可能な対策が、これでようやくできるようになったと思います。すべての「違法」マンションからの退去に関しては、これで達成できると思います。古いマンションであっても、退去だけは可能になるでしょう。

そして、解体なら、これまで通り、除却命令をだし、代執行すればよい。

しかし、解体で全てが完了するわけではありません。「違法」建築物を「適法」にする方法が必要です。

そうでなければ、「仮住まい」に永遠に住み続けなくてはいけなくなってしまいます。それは、「仮住まい」とはいえません。そういう費用を立て替えてはいけません。

確かに、事態は進展しましたが、私たちのマンションの問題はこれからです。

「適法」なマンションを手に入れる方法がなければ、とんでもないことになってしまいます。

ところで、今のままでは、結局、立て替えを売り主が踏み倒してしまうのではないかという心配があります。倒産し、清算してしまうと、区の立て替え分は焦げ付きます。これに対し、今回は、国の予算でまかなわれるようですが、やはり、売り主の責任を、追求し続けるべきだと思います。マンションの売り主は、瑕疵担保責任を果たすまで、倒産し、清算という形で消滅することができなようにしておく必要があると思います。
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by gskay | 2005-12-03 19:25 | 公的対応