カテゴリ:建て直し( 39 )
レンジとレンジフードの離隔距離
建て直し中のマンションは、様々なところに自由がききます。分譲とは異なるメリットだと思いますが、おかげで、いろいろな規制があることを思い知らされます。

つい先日、設計を担当する建築士さんからメールが来ました。希望したキッチンの高さを確保すると、法的に必要なレンジとレンジフードの間の「離隔距離」がわずかに取れないとのこと。そこで、キッチンを低くするか、レンジフードを別のものに変更するかの判断が必要とのこと。別のレンジフードにすると追加料金がかかるそうです。

設計というのは、とても細かい仕事であると、あらためて感心しています。

私は、今まで、建築士には、技術者としての裁量が広く与えられていると考えていましたが、現実は、むしろ逆。まるで細かい規制に適応させることが建築士の仕事のようであり、国家資格は、その規制に適応させる能力についての資格であるように思います。

技術は、日進月歩であり、それに追い付いていくために、プロフェッショナルは常に努力しなくてはいけません。その努力の先には、先進的な技術の創造も期待されていると思います。国家資格を持つことによって生じる裁量の余地が、進歩の原動力になりうると思います。

しかし、そういう能力が必ずしも国家資格として認定されているわけではないようです。

現実には、国家資格を持つ事によって、規制にあわせることに拘泥してしまうことになります。これでは、技術の本質を忘れてしまう人が出てもおかしくないのではないかと思います。法令にあわせる努力ばかりになってしまって、技術の正しさの検証の重要性が二の次になってしまうおそれを感じます。

そうした本質を忘れたところに、耐震偽装が生まれる余地があったのではないかと思います。

基準や規制、規格は、技術の進歩によって変更されるものです。その変更の細かい内容だけでなく、その内容の背景にある技術の進歩についても思いを巡らせることができ、自分なりの見解をもったプロフェッショナルであってほしいと思います。

わたしは、技術的な妥当性を建築士が立証することができるのであれば、法令の基準を外れる設計であっても構わないという仕組みを作ってもいいという考えです。逆にいうと、技術的な妥当性を立証できる能力がない建築士は、基準を遵守しなくてはなりません。

法令の基準に外れた設計などを、技術的に評価する仕組みが、現状ではしっかりしていないように思います。建築士同士の議論でも良いし、公的な建築主事や検査機関との議論でも良いと思いますが、そうした議論が必要ではないかと思います。プロフェッショナル同士の、そうした厳しさの中で、優秀な建築士は育つのではないかと思います。

今回のレンジとレンジフードと離隔距離のようなものは、そんな煩わしいことをする必要がある問題だとは思えません。ただ、担当の建築士さんの苦労は、技術者やプロフェッショナルの喜びのような形では報われるような苦労ではないだろうと気の毒に思っています。
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by gskay | 2010-09-16 13:15 | 建て直し
賃貸収益による負担軽減
藤沢の物件は、いろいろな意味で、耐震偽装の中で特異な物件だと思います。

引き渡し時期が耐震偽装が発覚する時期と重なっていたために、引き渡しをしたヒューザーの社長が詐欺に問われています。地裁、高裁とあまりはっきりしない有罪判決が出ています。偽装の発覚と、違法性の確定の時期が問題で、そこに時間差があります。その時間差の間に行われた引き渡しの違法性について、はっきりとした結論をつけるのは現状では難しいと思われます。この件の判決は、今後の同種の事例の判例になる可能性があり、重要な刑事事件だと思います。

この物件では、市の再計算によって著しく低い耐震強度とされ、緊急に上層階が除却されるという措置がとられました。これについては、市の計算がどれだけ妥当性があったのか問題です。設定した条件次第で、数値は変わってしまうものです。下手な計算では、強度が証明できないというものだからです。低い数値を算出されたとしても、それは条件次第。そういう曖昧な前提ではあるものの、行政の権限で毅然とした措置が講じられました。

また、この物件には、未販売のままヒューザーが所有している部屋が多くありました。このため、ヒューザー破産による影響や、再建時の区分所有の評価に微妙な影響があったのではないかと思います。

ところで、この物件から、ヒューザーが設立した子会社による販売に全面的になっていたようです。この子会社の破産にともなう債権の位置付けが微妙になりました。ヒューザーの破産と一体とみなせるかどうかが問題になりました。ヒューザーに対する債権がそのまま適用されれば、他の物件の住民である債権者へも配当されます。結局、ヒューザーとは一体とはみなされず、藤沢の物件の住民が主張するように決定されました。

分社による資産の取り扱いが問題ですが、これが問題になってしまった背景には、法律の不備があるように思われます。藤沢の物件と、その他が対立するような形になりました。法律に曖昧なところがあるため、それぞれが自分の立場を主張はしました。しかし、配当の原資を考えると、裁判で争って決着をつける価値があるような額ではなかったことと、他の物件でも藤沢の事情は理解されていたこともあり、裁判となる手前までは、異議の申し立てなどの手続きをしたものの、結局、決定に従っています。そこまでは、費用がかからず、書面の手間だけでした。他の物件の住民にとっては、公的な対応が行われている手前、やれることは全てやるということが必要だったからです。

藤沢の物件の建て直しでは、一戸を二つに分割し、一部を賃貸にするという手法がとられたという点が画期的なところだと思います。元々の部屋が広くなくてはできないワザですが、家族の変化などにも、柔軟に対応できるものになっているのではないかと思います。


グランドステージ藤沢の建て替え完了|日経BP社 ケンプラッツ


資金面については、賃貸部分については、事業というくくりになるので、ローンの組み方や、所得税の計算など、いろいろな工夫の余地が生まれると思います。そういう意味で、デベロッパーに手数料を払っても、それにみあうだけの価値があるように思われます。耐震偽装の建て替えに限らず、マンションの建て替えの手法として、徐々に広がっていくのではないかと思います。

ところで、こういう事業について、URが、きちんとした提案をできなかったことが、残念に思われます。うちの物件でも、URの試算や提案は、ありきたりのものにすぎず、検討に値するようなものではありませんでした。

住宅供給において、URの前身の公団が果たしてきた役割は大きいと思います。今は、賃貸と再開発のための組織ですが、再開発の手法について、民間や他の団体に遅れをとっているように思われます。分譲住宅の供給のみならず、再開発についても、役割を終えてしまった組織なのかもしれません。
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by gskay | 2010-05-31 04:30 | 建て直し
起工式/地鎮祭
解体が終わった9月に起工式/地鎮祭がありました。随分と前の話になりますが……。

住民は役員さんが代表になって出席。その後、関係者が集まって、共同で再開発をする会社のビルでパーティーが行われました。

ひょっとしたら、耐震偽装発覚以来、「お祝い」に相当するような行事は、これがはじめてではないかと思います。耐震偽装発覚が入居直後だったことを考えると、このマンションのコミュニティーにとって、はじめての「お祝い」のパーティーだったと思います。

共同化に参加してくれた会社、区、建築にあたる会社、設計会社、コンサルタント会社、地域の自治会……と、いろいろな人が集まってくれました。役員でない住民にとしては、接することがなかなかなかった人たちに会うことができました。この事件に関わることになって、いかに苦労したのかという話をきくことができ、あらためてありがたさを感じました。

楽しいパーティーでしたが、全住民が集まれなかったのは残念です。そんなことを言っている私自身、たまたま東京にいたから出席することができました。いろいろと事情があり、なかなか出席できないのは仕方がないだろうと思います。

その後、工事は順調だと聞いています。事故などないように願っています。完成は平成23年の秋の予定。ここまでに、約4年が経過しました。あと2年をきりました。
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by gskay | 2010-01-19 09:33 | 建て直し
権利変換計画の認可
3月中に、再開発事業について大きな手続きの認可が二つあったそうです。各戸から必要な書類は、2月初旬に済んでいましたが、その後の経過の報告が、事務局を通してありました。

まず、計画変更が認可されました。建物全体に関わる比較的大きな設計の変更と、住宅については専有部分の面積の変更、そして、資金計画の変更です。

それに引き続く大きな手続きとしては、権利変換計画の申請がありました。

従前の資産の考え方については、立場の違いによる意見の食い違いがありましたが、きちんと話し合いが行われ、しかるべき形の合意にいたりました。おかげで、権利変換の調整のもたつきが原因で、再開発全体が遅れてしまうというような事態は避けることができました。

再開発の遅れは、負担の増加につながります。遅れなく進められたことによって、それを避けることができました。

従後の資産については、一般的なマンションの価格の決め方が参考にできるので、高いハードルは無かったようです。

住宅側の全員の合意のもと、パートナーの企業とともに、権利変換計画が申請され、認可されました。

今後、あの物件に対する権利の扱いについては、権利変換計画に則って進められることになります。

こうした大事な手続きには、ローンを借りている金融機関の同意も必要です。こうしたことについては、事務局が引き受けてくれます。しっかりとした事務局がついていることに感謝します。

計画や手続きについては、なかなか先読みができず、後から追いかけるような形になってしまっていると感じています。だからと言って、振り回されているという気はしません。しっかりとした専門家による事務局があるからだと思います。専門家にはかなわないというよりも、こういう計画は、専門家がいないと進まないものだと考えています。

信頼できるリーダーと信頼できる専門家による事務局は、スムーズな再開発には欠かせないもののようです。
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by gskay | 2009-04-07 11:59 | 建て直し
保険の解約
わがマンションの除却は順調で、取り壊し工事はつつがなく進んでいるとのことです。

これに伴い、火災保険や地震保険の解約が必要になりました。管理組合で加入していた共用部分の保険も解約するとのことで、各自の専有部分の保険についても、適宜、解約手続きをしたほうがいいという連絡を受けました。

その連絡は、かれこれ1ヶ月くらい前のことになります。手つかずでしたが、そろそろ、時間を見つけて済ませておこうと考えています。

空家であった3年間の保険ということで、複雑な気持ちになります。

保険をかけ続けることができたということの意味を、もっと重要視しても良かったかもしれません。様々なリスクを考慮に入れた時、公的な対応が合理性を持っていたのかどうかは疑問です。

とはいうものの、国の決断であり、それを所有者として受け入れた以上、きちんと乗り越えていこうと思います。

ところで,解体中の建物に付いては、解体業者が保険に加入してカバーしているとのことです。
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by gskay | 2009-04-05 07:49 | 建て直し
除却開始
1月に除却の命令を受け取りました。区役所から配達証明で届けられました。11月にも同じような書類を見たような気がします。よく見ると、1月の書類は命令そのもので、11月のものは、命令が出ることを事前に通知する書類でした。

命令には、異議がある場合の手続きが書いてありますが、異議はありません。どこからも異議はなかったようで、2月に入り除却が開始になりました。

最近は、あのマンションの前に行く機会が無かったのですが、ちょっと遠回りをして見にいったところ、作業用の囲いが低層部分を覆っていました。まだ当分は、あの姿のままなのだろうと思います。

この除却については、周辺に迷惑をかけていることを心苦しく思います。私は、除却の現場から離れたところに住んでいますが、近所の人には迷惑だと思います。

耐震偽装が発覚し、仮住まいに移って3年。無人のままのマンションがようやく除却されることになりました。大急ぎで仮住まいに移ったにもかかわらず、ここまでの時間がかかり、これだけの時間、建物がそのままであったことには、複雑な気持ちを感じます。

法が定める手続きに振り回されていると感じます。建築基準法は最低限を定めているというのが正当化のための常套句ですが、他の既存不適格の物件と比較したとき、その正当化にどれだけの意味があったのかを疑問に感じます。

手続きや法を大切にしようとしすぎたあまりに、現実から乖離してしまっているのではないかと思います。こんな厳格さでは、法がめざす安全や安心には近づかないのではないかと思います。個人の資産を公的に破壊しているわりには効果は薄いと思います。耐震偽装への執拗なまでの厳格さに比べると、他の既存不適格や不良建築については、まるで目を背けているのではないかとさえ思います。
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by gskay | 2009-02-22 23:19 | 建て直し
再開発事業の認可
少し前になりますが、知事により都市再開発法に基づく再開発事業が認可され、公報に告示されました。事業施行期間は、認可の日から平成23年末までです。

申請から約3週間で認可となりました。今後、権利変換を希望しない旨の申出の期間がありますが、この事業では、全員が再開発後の建物に戻ることになっているので、これは法に基づく手続きにすぎないとのこと。

再開発の事務局からの報告を受けました。

ほぼ同時に、除却についての処分に関する書類が、区より郵送されてきました。

耐震偽装発覚から3年。入居から3年と3ヶ月。仮住まいへの転居から2年10ヶ月。使用禁止となって2年9ヶ月です。

耐震偽装による建て替えには違いないものの、再開発事業となったことで、元のマンションとは似ても似つかぬ建物になります。

もし、再開発になっていなかったら、元の建物と同じ規模の建物になっていて、おそらく今頃には完成していたのではないかと思います。

再開発になることで、時間的にも経済的にも負担が増えることになりましたが、土地の公共的な利用についての熱心な取り組みがあり、迷いはありません。

再入居までは、あと約3年が必要です。3年といえば、以前なら、気が遠くなりそうな期間だと感じていたと思います。しかし、耐震偽装に巻き込まれてからの3年は、瞬く間であったので、これからの期間もあっという間ということになるのではないかと思います。
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by gskay | 2008-12-03 14:10 | 建て直し
施行認可の申請
再開発事業について、事務的な手続きが完了し、区への申請が行われたということです。所有者だけでなく、住宅ローンの金融機関などの同意も必要で、大変な仕事だったと思います。きちんとした事務局がないと、このような事業は、スタートラインにもつけないものだと思います。

いよいよ解体に入る前に、従前資産の算定方法を確定しなくてはなりません。これについては、いくつかの考え方があって、そのうちの2つが残っているので、それに決着をつけなくてはなりません。

自分に有利な算定方法が良いとは思いますが、これから背負う大きな負担を考えると、どんな算定方法をとっても、大差はないだろうと思っています。少なくとも、私自身にとっては。

正直な気持ちとしては、どっちでもいいのですが、決着をつけるためには、意思表明が必要です。二つの選択肢に加えて、「どちらも可」という選択肢を加えたら、「どちらも可」が最有力になってしまいそうな気がします。どういう方法が正当であるのかを、あらかじめ法律などで決まていれば、こんなことに悩まされずに済むだろうと思います。

様々な方法には、メリットもデメリットもあるので、ひとつに絞る必要はないものの、せめて、その方法に優先順位がついていれば、納得するのが簡単になると思います。事情にあわせて、優先順位に従って選んでいけばいいと思います。

多数決で決着するというやり方が、必ずしもなじまない問題だと思います。
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by gskay | 2008-10-26 05:48 | 建て直し
都内最初の建て替え
この物件は、元建築士が自覚の上で耐震強度を減らした最初の物件といわれていたと思います。耐震偽装に相当する行為のはじめは、それよりも前の別の物件で、ヒューザーとは関係ありませんでした。これは、元建築士の議院証言法違反とも関連し、ヒューザーや木村建設を巻き込んで描かれた構図の根幹にかかわる重大事です。

また、これらの物件の建築確認は、特定行政庁です。民間検査機関ではありません。民間開放の前の出来事なのですから。

耐震偽装や見落としと民間検査機関への開放の問題は、因果関係はないと私は今でも思っています。前後関係から考えても、荒唐無稽です。

asahi.com(朝日新聞社):耐震偽装GS池上、建て替え終了 二重ローンに苦悩 - 社会


姉歯秀次元建築士が耐震強度を偽装した東京都大田区のマンション「グランドステージ池上」が建て替えを終え、新たなマンションが29日、住民らに引き渡された。発覚から2年7カ月をへて迎えた晴れの日、新旧マンションの二重ローンを背負った住民らの顔には喜びと不安が交錯した。

 姉歯物件のうち住民主体で建て替えを進める10物件では初めての完成。新たなマンションは以前と同じ9階建てで、1部屋増えた25戸。名称はイタリア語の「春」を冠した「プリマヴェーラ池上」とした。

 同日、完工式や記者会見で住民代表の日吉和彦さん(60)=団体職員=は「こんなに早く建て替えられたのは奇跡」と、ほっとした様子をみせながらも「さまざまな人への感謝の気持ちでいっぱいだが心には何の喜びもない。耐震偽装事件の真犯人は国。官僚のだれがどんな責任を取ったのか」と憤りも隠さなかった。

 建て替えの総事業費は約7億7千万円。国と東京都、区からの補助金計2億6千万円、新たな1部屋分の販売利益5千万円を除く4億6千万円を住民が負担した。

 当初、個人負担は1戸あたり3千万円近いと算定されていたが、大田区からコンサルタントに派遣された地元のNPO法人が中心となって利用可能な公的支援策を探り、各部屋の設備を簡素なものとしたり間取りを小さくしたりする工夫を重ね、平均1700万円前後に圧縮した。(松川敦志)

この物件は、築年数が経過している物件です。品確法以前です。そういう点で、瑕疵担保責任の取り扱いなどは微妙で、品確法以降の物件で耐震偽装に巻き込まれたケースとは、趣が異なることになるのではないかと当初思っていました。結局、売り主のヒューザーの破産が成立したことにより、そのような問題による差異は小さくなりましたが……。

この物件については、大田区には、建築確認のための構造計算書などの書類が残されておらず、強度の確認に手間取ったことが問題にもなりました。保管期間がすぎていたのだから、これは仕方がないことですが……。

すでに何年も生活してきたマンションの耐震性能が問題になり、退去して除却、建て替えを行うということは、とても複雑なことです。このことで生じる悩みは、新築で巻き込まれた場合とは異なると思います。

それまでの生活は何だったのか?

それまでの生活を、否定されてしまったようなものです。

そういう権限が、「無謬性」を前提とした「行政の裁量」に含まれてしまっていて、歯止めがききません。ほとんどのメディアも、そこに気付いていないような伝え方。そして、世論とやらも、そこに迎合するするばかり。

仮住まいや二重ローンという負担以上のダメージがあったのではないかと想像します。

そのような複雑な状況を克服し、所有者としての責務を誠実に果たし、建て替えを完了させたことに敬意を感じます。
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by gskay | 2008-06-30 07:41 | 建て直し
設計プラン
設計から提示されたプランを、住民で検討して、そこから要望を出し、修正プランが作られます。それをまた検討し要望を出すという作業が、かなり進んできました。

3タイプしかないので、そのタイプ毎の検討になります。我が家の場合、スペースが広く作られてさえいれば、何とかなるのではないかと考えているのですが、他の家からの意見を聞くと、「なるほど!」と参考になります。

タイプ毎の割り振りについては、第三者的な価値の評価をもとに割り振られた形になりました。すでにその時点で、タイプ別の3つのグループの微妙な駆け引きが行われていたようです。タイプ毎の検討でも、他のタイプとの比較がさけられないようです。「他のタイプは、こうなっているらしい……」、「こちらの方がいいはず……」と、他のタイプを意識せずにはいられません。

もともと同じような間取りを購入した人たちなのに、意外にバラエティーに富んだ意見がとびかいます。部屋を購入したままにしていたひとばかりではなく、設計変更などで、個性的な部屋にしていた人が多かったことを思い出しました。

タイプ別の個性が思ったよりも強く出ている気がします。もともとのタイプの選択にも個性が反映されていて、それが集約されて、タイプ別の個性になっているのかもしれません。

それぞれ、かなり検討が進み、あとは、「個別対応」という段階に入りつつあります。

知恵を絞って良いマンションを作るというのは、得難い機会です。分譲マンションや建て売り住宅を購入するという形よりも、注文住宅を作ることに近いのではないかと思います。
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by gskay | 2008-06-29 00:09 | 建て直し