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建て替え等の進捗状況
国土交通省のサイトの構造計算書偽装問題対策連絡協議会(第26回)議事概要に、ヒューザーが建築主の保有水平耐力比0.5未満の分譲マンションの建替え等の進捗状況(10月25日現在)という書類があります。10月25日現在で、3つのマンションで建て替え決議が行われていることがわかります。さらに、引用記事のように、一件が建て替え決議を行ったとのことです。

Sankei Web GS東向島が建て替え決議 ヒューザー分譲で4例目(10/29 16:52)


GS東向島が建て替え決議 ヒューザー分譲で4例目

 耐震強度偽装事件で強度が基準の31%しかない分譲マンション「グランドステージ(GS)東向島」(東京都墨田区、36戸)の住民集会が29日開かれ、区分所有法に基づく建て替え決議が行われた。区分所有者全員が賛成した。住民の追加負担額は1戸当たり、3200万円から1500万円で、平均2000万円。

 マンション販売「ヒューザー」(破産)が分譲し、強度が基準の50%を下回る東京、神奈川の11棟のうち、建て替えが決まったのは、GS溝の口(川崎市)などに次いで4例目。

 決議によると、現在と同じ11階建てで再建するが、各戸の面積は現在に比べ96%に縮小。総事業費は13億円を見込む。全36世帯のうち1世帯を除く全世帯が再建後のマンションに戻る予定だ。今後は建て替え組合を設立し、最長16カ月かけて建て替える計画。

 GS東向島の住民代表、田中拓さん(33)らは「ようやく一歩を踏み出すことができた」としつつも、「現行ローン3000万円に、2000万円の追加負担。経済的な課題は依然解決していない」としている。

(10/29 16:52)

再建後のマンションに戻らないということを明らかにしているのは、私が知る限り、報じられている1世帯だけです。いろいろと事情があるのだと思います。

マンション建替え事業方式についてをみると、大きく分けて、3つの手法があげられています。買い取り方式、個人施行、組合施行で、それぞれのメリットやデメリットが列記されています。

買い取り方式は、任意事業ということで、もともとの国のスキームもこの方式に分類されるようです。一方、個人施行および組合施行は、マンション建替え円滑化推進法に基づくものとされています。反対者が出た場合、任意事業や個人施行は頓挫してしまいます。

また、建て替え決議についても、区分所有法による決議によるか、管理組合総会による全員決議によるかという違いがあるようです。これも、反対者の有無により差が出ます。

反対者の有無が決議の形式や、事業の方式の差を作るポイントになるようです。また、民間事業者がどのように関与するかという点も、戸数を増やして分譲する事を念頭に置くと、事業の形式を考える上で大事なポイントになるようです。

さしあたり、「進捗状況」を見る限り、横浜の物件の改修を除けば、マンション建替え円滑化推進法に基づくものばかりで、現在のところ、任意事業が進められているところは無いようです。

事業手法等を検討中が3物件ありますが、このうち2つは、次第に事業が固まると思われます。しかし、藤沢については、すでに除却が開始されているものの、もともとヒューザー所有物件が多く残っていたりと、当初から複雑で、意思を決めるだけで大変なのではないかと想像します。
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by gskay | 2006-10-31 22:33 | 建て直し
建て替え組合
ヒューザーの管財人の配当についての判断が問題になっていた頃、引用したように、「マンション建て替え円滑化法に基づく建て替え組合」が設立されたとのことです。少し古い記事になってしまいました。


都が建て替え組合認可耐震強度偽装のGS池上 [CHUNICHI WEB PRESS]



 東京都は12日、姉歯秀次元建築士が構造計算書を偽造し、震度5強で倒壊の危険がある分譲マンション「グランドステージ池上」(東京都大田区、9階建て24戸)についてマンション建て替え円滑化法に基づく建て替え組合の設立を認可した。

 耐震強度偽装で、建て替えが必要なマンション計11棟のうち、同法による建て替えが決まったのは、川崎市高津区のグランドステージ溝の口に続き2例目。組合設立の手法を取ったのは今回が初めて。

 都によると、組合の設立認可により、(1)法人格を取得でき、組合主体で金融機関から資金の借り入れが可能(2)登記が一括処理できる−などのメリットがあるという。


(2006年9月12日)


スムーズな事業協力者の確保には、この制度の利用が適当なのかも知れません。事業協力者は、建て替え組合と一括契約ができるからです。建て替え事業に反対する区分所有者の権利の買い取りも容易になります。耐震偽装で仮住まいへの退去済みの場合は、あまりそういう人は出ないとは思いますが……。

また、権利変換手法とよばれる仕組みで再入居までの手続きが整備され、ローンの継続や担保の問題がスムーズも処理しやすく、その他の優遇も受けられる制度だということです。ただ、増設住居が可能なのかどうかで資金の問題が左右される点が問題になるのではないかと思います。

引用記事では、溝の口の物件も、この法律を用いてると報じているようですが、そうなのでしょうか?戸別に民間方式で行っているということだったので、別の枠組みではないかと思っていました。ちなみに、引用記事は、東京新聞のサイトからの引用ですが、共同通信の記事のようです。

ところで、うちの物件は、まだまだやらなくてはならないことがあり、それからです。
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by gskay | 2006-09-29 21:56 | 建て直し
建て替えをめざす管理組合/住民集会へ
今回の耐震偽装事件が公表された時、うちのマンションには、管理組合はありませんでした。当時は、引越が済んでいない住戸もあり、管理組合を発足させるための総会を開く予定さえありませんでした。急遽、住民総会が開かれ、管理会社と相談しながら(尻をたたきながら?)、管理組合が発足しました。

管理組合総会のような決定権をもたない住民集会も頻繁に行われて来ました。当初は、状況の把握が中心で、その後、国のスキームに沿って仮住まいでの生活の再建がめざされました。続いて、損害の回復のために、破産したヒューザーや木村建設への再建の届出や、金融機関等との交渉状況の情報交換が行われて来ました。区からの通知も住民総会の席で行われて来ました。

これまでの管理組合の仕事は、いかに退去し、退去後の無人となったマンションを管理していくかということだったと思います。おおむね、仮住まい生活も安定しました。建物の管理もできることは済ませた状況だそうです。損害の回復については、真っ先に済ませなくてはならない手続きは済まし、今は結果待ちです。

ようやく、いかに建て替えをして行くかということにテーマが移って来ました。これまでも建て替えのことは話し合われて来ましたが、具体性が乏しかったと思います。それが、具体的なものとして感じられるようになってきたと思います。ヒアリングが行われたことで、実感されます。

ところで、マンションを手に入れる場合、計画段階からかかわるということはないと思います。今回は、とんでもないことに巻き込まれたおかげで、マンションを購入し、新居に引越したと思ったら、また転居。そして、新しいマンションの計画スタートと、たった1年の間に集中して経験する事になりました。

管理組合がそのまま建築のための組合になるのかどうかはわかりません。様々なやり方があり、適切なものを選択しなくてはなりません。

マンションを計画段階から作るというのは、古くなったマンションの建て替えをすれば経験できることだとは思いますが、それでもまだ数は少ないと思います。そして、少なくとも、新築のマンションに入った興奮が冷めないうちに、建て替えに取り組むというのは、極めて異例なのではないかと思います。

管理組合/住民集会は出来て1年も経ちませんが、すでに経験は豊富です。とても、濃い密度の経験をしていると思います。具体化のために、頻繁に会合が行われることになると思います。
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by gskay | 2006-08-18 23:59 | 建て直し
土地の形
うちの物件は、土地の形が悪いそうです。普通なら、どのように使えばいいのか困るような土地だったようです。マンションにするには、ワンルームについては規制があって無理。平均的な広さの間取りでは、うまく納まらず、中途半端。

ヒューザーのコンセプトでない限り、活用が難しい土地であったようです。

区の担当の人や、コンサルタントによれば、あの建物は「絶妙」とのこと。たまたま、ヒューザーの得意な間取りが、巧みに当てはまったことで、見事に利用しているという評価でした。

加えて、隣の建物のことなど環境を考えると減点が多く、平均的な企画のマンションでは、魅力が乏しいところを、広さがカバーしています。

偶然、ヒューザーの間取りで設計するとうまく納まり、広さと言う魅力によって他のデメリットを克服しているという物件です。

ついでにいうなら、交通の便。交通の便は、ヒューザーらしからぬ好立地で、私には、そこがポイントでした。

問題は、構造設計が耐震偽装であること。それさえなければ、そういう変な土地にしては、企画としてよくできていたと思います。

あまりにうまく納められており、建て替えにあたり、専有面積に工夫を加えるという国のスキームの発想が妥当とはいえないように思います。国のスキームから外れないようにしようとしても、難しいことが多いと感じます。
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by gskay | 2006-08-07 12:53 | 建て直し
ヒアリング
コンサルタント会社が入り、建て替えの具体化へ一歩進み始めます。まず、各戸のヒアリングが行われることになりました。今月一杯かけて、全戸のヒアリングが実施されるとのことです。12月にあった退去前のヒアリング以来のことです。

12月の退去前のヒアリングは、転居による生活のサポートが目的だったような印象です。この時は、区の担当者が2人でした。私がひとりで行きました。その席で、現在の仮住まいの部屋が決まったと記憶しています。住民の役員さんの主導で、提供された部屋の割当は済んでいて、それを確認するための面談だったように記憶しています。

今回は、建て替えの方針を決めるためのヒアリングだそうです。これから同様のヒアリングが何回か行われる見通しだそうです。区の担当者2人に、民間コンサルタント1人。こちらは、私と家内。我々の順番は、かなり早い方です。

民間コンサルタントは、再開発事業を得意としているそうです。戸建ての建物を集合住宅に再開発するような事業の経験は豊富だそうですが、今回のような新築なのに違法と言うマンションの建て替えははじめてだそうです。(そりゃ、そうだ)

主に、区の担当者が話の流れを作っていました。もとのマンションに対してどのような印象を持っていたかという話題を中心に話が進みました。

もとのマンションの良かったところや気になったところについて、建て替え後の建物に反映させられるようにするためのヒアリングのようでした。実際に、反映されるかどうかは別として、話をすれば気が済みます。

我が家の場合、違法でさえなければ、大きな不満はありませんでした。小さな不満は、コンセントの位置が微妙に不便で、延長コードを買いまくったことくらい。掃除機をかける時など、不便を感じていました。コードレスにすればいいだけの事ですが……。

リラックスしたゆるい雰囲気の面談になりました。やむを得ず退去する事になった部屋について総括しておくことが、前向きに建て替え事業を進めるために必要なのかもしれません。この面談は、そのための機会だと感じました。

予定は、1時間半でしたが、1時間もかかりませんでした。切羽詰まった事情がないせいか、楽しい面談でした。建築の仕組みについてもいろいろとわかり、勉強になりました。有意義な時間でした。街の風景が、前と違って見えるようになりました。
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by gskay | 2006-08-04 11:25 | 建て直し
久々の住民の集会
2ヶ月ぶりです。今回は、建て替えの事業の進み具合に関する会議になりました。例によって、前半は、区などの担当の方々からの説明。後半は、住民集会で、管理組合の総会という位置づけです。

2ヶ月前の集会は、ヒューザーへの破産債権の届出に関するものでした。債権に関する区の考え方の説明が行われ、建て替えについての説明は、補足的に行われただけでした。

今回は、損害や損害回復の話とは離れ、建て替えについての考え方と、大まかなスケジュールが説明されました。大きな進展です。

国のスキームに完全に準拠したプランだけでなく、バリエーションも提示されました。すでに建て替えに動き出した物件もあるようですが、それは、国のスキームからは離れた方式のようです。

とりあえず、国のスキームにほぼ準拠したプランによるスケジュールの概要が説明されました。年内に建て替え決議に至るように調整し、その決議にあわせて除却命令が出され、年明けから除却工事が始まるような流れのようです。

除却には10ヶ月が見込まれています。それを準備するだけで2ヶ月かかるそうです。周囲に迷惑がかからないように除却しなくてはならないのが厄介です。スケジュールでは、建て替え決議および除却命令の後にしか除却準備を始められないようですが、その部分は、前倒しも可能ではないかと想像します。

建て替え決議に至るまでのプロセスはまだまだ難しい問題だらけです。決議の時点で、どのように戻るかということまで確定する必要があるようです。事業の方式を決め、追加の負担を確定し、戻る部屋を確保しなくてはなりません。その調整のため、コンサルタントによるヒアリングが行われることになりました。他の物件では、すでにコンサルテーションがはじまっているところもあるとか、ないとか。

12月に行われた区によるヒアリングでは、退去や仮住居についてでしたが、今回は、建て替えに関する課題に進むので、コンサルタントが入るようです。再開発事業などでは、コンサルタントが入るのが一般的だそうで、区の周旋によるコンサルタントです。

発覚から8ヶ月、退去から半年で、建て替えへの具体化に進み始めました。仮住まいのスタートから半年以内に建て替えプランを作るべしと1月に知事はコメントしていました。それが、拘束力を持つかどうかはわかりませんが、どうにか間に合ったような気がします。

途中で足踏みがありました。足踏みの原因は、区の方でも、別の大きな問題があったりしたとのことです。住民の方でも、仮住まいでの生活の確立や、損害の回復のために様々な手続きがあり、建て替えの具体化だけが課題ではありませんでした。そう考えると、無駄無く順調に進んでいると思います。

これから先、順調であって欲しいと思いますが、展開については想像もつかない部分がたくさんあります。
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by gskay | 2006-07-31 09:56 | 建て直し
耐震改修の可能性
耐震改修の方がいいのではないかというアドバイスをくれる専門家もいます。0.5以下物件ではありますが、念のため、改修案も作成されました。

しかし、5月の時点で、それは断念しました。費用については、除却しない分は安くなりますが、ものすごい改修工事が必要になることがわかりました。隣の建物との関係で工事が制限されるため、規定の強度を確保するための工事は、現在のところ、非現実的です。

改修の方が、工事期間が短く、再入居が早いと言う点はメリットです。しかし、費用が予想以上に高く、建物の実用性も損なわれるというデメリットが大きすぎました。

具体的な改修案が出たところで、改修の可能性は低くなり、その時点で建て替え推進に意思が統一されました。その後は、建て替えの方針に沿って具体化が進んでいます。

除却がスタートするまでに、余程すごい耐震改修技術が登場しない限り、改修で対応する可能性はありません。
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by gskay | 2006-07-25 10:38 | 建て直し
資産価値の確保
建て替えによる資産価値については、住民それぞれが思い描いているものが違うと思います。

負担を覚悟の上で価値を高める方がいいと考える住民もいます。しかし、負担を最小限にすることを望み、資産価値は二の次という住民もいます。早く再建に漕ぎ着きたい住民もいれば、時間をかけても良いものを作りたいと考える住民もいます。

最終的な資産価値だけが尺度ではありません。途中に予想される出来事まで、よく吟味しなくてはなりません。

今のところ、様々なプランがある中で、決定的なものはありません。遅れや足踏みはあるものの、再建の目処が立たないという絶望的な状況ではありません。しかし、様々なプランがあるということは、それ自体がややこしい問題です。

そろそろ、どのプランを重点的に進めるかを決めなくてはなりません。ところが、決定的な尺度がありません。総意をまとめるのは難しいと予想されます。これは、手だてがなくなってしまうことに比べれば、贅沢な悩みかもしれません。

総意の元で決断を下すには、「住む」という原点に戻る必要があると思います。損得だけでは決着できません。それぞれの住民が持つ「住む」ということへの考え方に踏み込んだ議論をしなくてはならないような気がします。

これまで、良く考えてみると、「住む」ということにウエイトをおいた具体的な意見の交換は充分ではありません。その議論が糸口を示してくれるのではないかと思います。
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by gskay | 2006-07-18 08:56 | 建て直し
「住む」ことを前提とした対応
「住む」ことを目的とした分譲マンションでは、資産のことだけを考えて判断したり行動したりすることでは、解決にはなりません。シノケンが扱っていたような投資目的の賃貸用マンションとは異なる部分だと思います。損得や収益性という算盤をはじくだけでは、解決を見つけるのは難しいと思います。

ヒューザーによる「買い取り」が、業者の都合で不可能になったことが問題視されました。私は、「買い取り」提案より、当初の「建て替え」提案の方が「住む」という目的にかなうと感じていたような気がします。

テレビなどでは、ヒューザーにとっては建て替えの方が費用が少なく済むためか、買い取らないのはけしからんという話になっていました。しかし、私は、買い取りをあまり歓迎できませんでした。とっとと、建て替えに入りたかった。

金の問題ではない部分もあります。小嶋社長をどなりつけた司会者は、所詮、金の問題しか頭になかったのではないかと思います。あの辺りで、問題が好ましくない方向に曲がってしまいました。

その後は、問題物件が増え、例の複雑な買い取り提案になりました。あの提案は、本来の買い取りとは程遠い代物で、問題外ですが……。

改めて考えてみると、建て替えは一斉でなくても良く、だったとしたら、あのような形で売り主を追いつめる必要もなかったのではないかと思います。なるべく速やかに行えればよかっただけだと思います。

加えて、既存不適格物件との比較で考えると、緊急の措置が積極的にとられたことに不合理なものを感じないわけではありません。また、早々に措置を講じた市での退去状況をみると複雑です。

別のスキームの可能性もあったのではないかと思います。建て替えが首尾よく進んだあかつきには、検証したいポイントです。

そういえば、買い取りについては、北海道の住友不動産の物件は、どうなっているのでしょうか?順調なのでしょうか?

資産の所有にとどまらず、「住む」ということまで考えたとき、金勘定だけでは、解決出来ない問題が出て来ます。
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by gskay | 2006-07-14 10:55 | 建て直し
資産の評価
建て替え計画を準備する作業が進められています。残念ながら、決定的なプランは出来ていません。しかし、考慮に値するいくつかの素案が出ています。

単純な建て直しなら、あまり大きな問題は生じませんが、部屋の配置変更などを行うプランもあります。部屋の配置が変わるとなると、どこに誰が入るのかが大問題になります。そこで、引用したような評価のガイドラインを設定し、不公平にならないような調整がスムースに行えるように配慮しているのだと思います。

建て替え時の評価に指針 耐震偽装で国交省


 国土交通省は5日、耐震強度偽装事件で、強度が基準の50%を下回った被害マンションを建て替えた時の資産価値を評価する方法についてのガイドラインを作成した。近く、関係自治体を通じて住民側に示す。
 被害物件はいずれも分譲後間もなく、居住者は二重のローンを抱えることになるため、床面積だけでなく、階層や間取りによる購入時の価格差にも考慮した算定方法を示している。
 被害マンションの建て替え協議では、費用の負担を軽減するために住戸を増設したり、住民間で居住階を変更したりする動きが出ている。国交省はトラブルを防ぐため、各戸の価値を適正に算出する必要があるとしてガイドライン策定に着手していた。
(共同通信) - 7月5日19時43分更新

もともとの分譲は、申し込み順でしたが、今度は一斉です。その際、上の階を希望する人もいれば、追加負担を最小限にしたい人もいるはずです。そのあたりの調整への配慮だと思います。

引用の記事では、二重ローンとの関連で、ガイドラインの必要性を訴えていますが、どのような建て直しにもつきものの問題ではないかと思います。建て直し後の調整の前例の一つになっていくのかもしれません。

どのような事業の形式をとるかも未決定ですが、再入居にあたっての調整の重要な材料になるのだろうと思います。中身まではわかりませんが、国土交通省の行き届いた配慮だと思います。

ところで、今回は、事情が事情なので、国土交通省に音頭をとってもらいましたが、通常の建て替えの場合、不動産鑑定士が活躍することになるのかと思います。
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by gskay | 2006-07-07 18:48 | 建て直し