カテゴリ:マンション暮らし( 14 )
「超激安マンション」
マンションの値段の相当な部分が土地代です。その土地は、一戸建てとは違って自由になるものではないので、借地でも構わないような気がします。借地料については、所有に比べて、負担が大きくなるのか、小さくなるのかわかりません。

品川の「超激安マンション」については、全く知りませんでした。耐震偽装のおかげで、建て替え以外、考える余地がありません。そうでなければ、少なからず関心を持ったと思います。ただ、希望の地域ではないので、購入したいとまでは思わないとは思いますが……。


品川駅まで徒歩10分新築マンション 2千万円台もある「驚愕価格」(J-CASTニュース) - Yahoo!ニュース



この記事によれば、「採算を度外視したような「異常」な安値に、ある不動産関係者は「これはあくまで例外物件。市場への影響もあまりないのではないか」とみている。」とのこと。不動産業者からの視点のようです。

採算度外視ではなく、根本的なビジネスモデルが異なっていると考えるべきだと思います。


東京都が「超激安マンション」の波紋(月刊FACTA) - Yahoo!ニュース



こちらの記事は、「『良質な住宅を低廉な価格で供給しよう』」とか、「『戸建住宅価格引き下げの実証実験』」という東京都の当局の説明をとりあげています。

しかし、「とばっちりを受けたのは、他のデベロッパーや中古物件を扱う仲介業者だ。ある中堅業者は「7月以降、成約はおろか、引き合いもパッタリ止まった」とこぼす。」とか、「シティタワー品川の抽選は9月5日にあったが、外れた人の行動にも影響を及ぼすだろう。ひとたびこれほど安いマンションを見てしまうと、他の物件はいかにも割高に映る。関係者の一人は「不動産価格暴落の引き金を引いたかもしれない」と話す。」という業者の立場からの意見を紹介し、「東京都のバラマキ行政ここに極まれり」としています。

どちらの記事も、このマンションの存在を否定的に紹介しているように感じました。

土地の所有権の有無とか、借地料負担という点を考えると、得なのか損なのかは、わからないと思います。定期借地のメリットとデメリットを考えて価格が決定されていると思います。最初の費用が少ないからといって「激安」とはいいきれません。「激安」というのは、適当ではないように思います。

もし最初の費用だけが基準なら、賃貸マンションが一番安いので、人気を独占してもよさそうですが、そうではありません。それと同じように、定期借地が、人気を独占することは考えにくいと思います。定期借地を前提とした取引は、今後、増えるかもしれません。しかし、これからも、土地の区分所有をあわせた従来の取引は行われていくと思います。

価格破壊であるかどうかや、「不動産価格暴落の引き金」になるかどうかは、同じビジネスモデルの中で成り立つ議論だと思います。比較は不可能です。

定期借地という選択肢が増えたにすぎず、不動産業者は、定期借地を前提としたビジネスモデルにも進出すればよいだけのことだと思います。

また、「東京都のバラマキ行政」という表現に疑問を感じました。借地料は東京都に入るので、バラマキというよりも、堅実な事業だと思います。今後、老朽化した公営住宅が、このような方法で再開発されるのだとしたら、歓迎すべきではないかと思います。また、100平方メートルをこえた物件があることも、住環境を良くするために意味があるとりくみだと思います。

「激安」のからくりは、全然、おどろくに値しないと思いました。一方で、それに否定的な記事に疑問を感じました。従来からの不動産業者にすりよって、わざわざ、ゴチャゴチャにして混乱させるように意図しているのではないかと感じました。

ところで、我が家では、定期借地の物件は、後々に費用がかかることになりかねないし、その時、面倒なことになりそうだからやめておこうという話になっていました。にもかかかわらず、もっと面倒なことになってしまいました……。
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by gskay | 2008-10-05 08:42 | マンション暮らし
「2住戸一体型」
藤沢の物件について、再建の方向が明確になったという報道がありました。この物件では、ユニークな間取りがとられるとのことです。Qu/Qunが0.5以下の建て替えが必要とされたヒューザー物件では最後で、いろいろと難航が伝えられていました。権利上の問題も複雑な物件で、建て替えの方向付けをするだけでも大変だったと思います。

耐震偽装・GS藤沢、再建合意へ…自宅の一部を賃貸用に : 社会 : YOMIURI ONLINE(読売新聞)


耐震偽装・GS藤沢、再建合意へ…自宅の一部を賃貸用に

 元1級建築士・姉歯秀次被告(50)による耐震強度偽装事件で、「グランドステージ(GS)藤沢」(神奈川県藤沢市)の再建計画が1日、住民間で合意する見通しとなった。
 住民の負担軽減のため、居室のうち一部屋を貸し出し、家賃収入を返済に充てる計画になっている。

 藤沢市などによると、新たなマンションは、建て替え前より3階増えて13階建て。再入居を予定する住民13戸と新規分譲分を合わせ、計四十数戸になる予定。来秋に着工、2010年3月の完成を目指す。

 住民が入居する100・5平方メートルの部屋は、希望すれば、3LDK(80平方メートル)とワンルーム(20・5平方メートル)に分割できる仕組みを取り入れる。それぞれに玄関や風呂、トイレなどが設けられる。横浜市の開発会社が提案した。

 住民1戸当たりの負担は平均約1500万円で、それぞれが抱える5000万円前後の住宅ローンに上乗せされることになる。このため、返済が苦しい時期は、ワンルームを賃貸することで家賃収入を得られるようにした。

 GS藤沢は、耐震強度が基準の15%で危険な状態だったため、すでに4階以上の解体を終えている。しかし、開発会社「ヒューザー」の破産管財人が所有する未売却分13戸の扱いなどを巡り、建て替え計画の決定が遅れていた。13戸分の所有権は住民側が実勢価格で買い取ることになった。

 住民の一人は「プランを提供してくれた事業者に感謝したい。しかし、家の一部を貸し出すのは苦渋の選択だ」と話している。
(2007年12月1日12時23分 読売新聞)


<耐震偽装>GS藤沢「2住戸一体型」で再建へ(毎日新聞) - Yahoo!ニュース


11月29日15時1分配信 毎日新聞

 元1級建築士の姉歯秀次被告(50)=1、2審実刑、上告中=による耐震偽装事件で、最も耐震強度が低かった神奈川県藤沢市のマンション「グランドステージ(GS)藤沢」の再建案がまとまった。住民(17世帯)の半数近くが部屋の一部を賃貸して家賃収入をローン返済などに充てる「2住戸一体型」と呼ばれる部屋を購入する見通しだ。他の耐震偽装マンションの建て替えにない新方式で、管理組合は12月1日の住民集会で推進を決議する。【池田知広】

 藤沢市などによると、再建マンションは地上13階、地下1階で、部屋数は四十数戸を予定し、来年秋に着工、早ければ10年冬に完成する。特徴となる「2住戸一体型」と呼ばれる間取りは、一つの住居に玄関、台所、トイレと浴室が二つずつある。室内のドアで3LDKと1Kに区切られている間取りでは、住民は3LDKに住み、1K部分を第三者に賃貸する。

 住民によると、再建に伴う1世帯当たりの追加負担額は約1000万〜2000万円で、旧マンションとの二重ローンを背負う住民が多い。「一体型」だと、返済の一部を家賃収入でまかなえ、将来賃貸をやめて、全スペースを住民が使うこともできる。

 住民は再建に向け100回以上の話し合いを重ねてきた。住民の1人は「何をもって『被害の回復』とするかは住民同士でも違う。だが、やっとスタートラインに立つことができる」と話す。

 旧マンション(10階建て)は05年9月の完成直後に偽装が発覚した。当時30戸のうち13戸が未分譲で販売会社「ヒューザー」(破産)の所有になっており、再建のネックになっていた。管理組合は同社の破産管財人から受け取る損害賠償金で13戸分を取得する。

 GS藤沢の耐震強度は0.15ときわめて低くて危険なため、市が今年3月までに4階から上を撤去し、3階部分までが残っている。

再入居や、売れ残りの扱いなど、内容が微妙に重なっていないところがあり、二つの記事をあわせて読んでみる必要があると思われます。

ところで、このユニークな間取りについては、私は、びっくりしました。

もともと、ヒューザーの物件を選ぶくらいなので、常識にとらわれない発想ができるのだと思いますが、この間取りに挑戦することは、これまでかけた時間以上の意義があるように思います。

バス・トイレ、小さいながらもキッチンがある個室が、一つの住戸の中に独立してあるというマンションは、我が国ではまだまだまれです。高級マンションに限られた特殊なものだったと思います。

この間取りは、いろいろな意味で、使い勝手がよいと思われます。様々な用途があると思います。賃貸にするかどうかは所有者の個別の事情によると思います。それよりも、一つの住戸に、独立可能なユニットを組み込むというのは、従来の間取りへの挑戦として価値があると思います。

似たような発想は、私が仮住まい中のURの住宅にもあるようですが、これは、必ずしも優れた間取りとはいえないという意見もあります。中途半端な大きさの住戸では、かえって居住性を損ねてしまうようです。私が仮住まい中の部屋は、大きい部屋ではないので、そのような工夫はされておらず、住んでみたことがないので、実感はありませんが……。

広さの点では、ヒューザーの物件をベースにしているので、不可能ではないと思います。広さという魅力を理解できた人が、さらに次の工夫に挑戦しているように思います。

広さについても、設備についても、我が国のマンションは、世界をリードできるような水準ではありません。広さについては、ヒューザーというデベロッパーが、出る杭となって方向性を示したように思います。その延長で、藤沢の物件による挑戦で、バス・トイレ、キッチンを独立してもつ個室という新たな水準が示されることになるような気がします。そういう点で、「2住戸一体型」という表現されるような発想以上の発想だと思います。

今後のマンションのあり方を変えてしまうようなすばらしい試みになることを期待しています。試行錯誤はあると思いますが、我が国のマンションが世界のトップに追いつき、世界をリードするようになった時、この試みがきっと振り返られると思います。
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by gskay | 2007-12-04 14:56 | マンション暮らし
引越の幹事会社
昨年の一斉入居にあたり、引越の幹事会社というところから案内が来ました。引き渡しの2ヶ月以上前でした。

エレベーターが一基しかないマンションだったので、1日にこなせる引越の数は、最大3軒だろうとのことでした。そこで、日程の調整を幹事会社がしてくれるとのことでした。うちは、引き渡しの翌日の引越を申し込みました。

他との比較はせず、幹事会社に引越はお願いしました。見積もりは2ヶ月前でした。あまりに運ぶものが少なく、拍子抜けな見積もりでした。

多くの家が大きな家具や電化製品を新しく買っている様です。うちもそうでした。広さだけが取り柄のマンションだったので、どれも大物です。引越にあわせて配送されるように手配しました。

うちの搬入品では、冷蔵庫が最強だったのような気がします。通路やドアをうまく通れないかもしれないと、配送の人が、弱気なことを言っていましたが、あっさり通れました。普通のマンションでは厳しいと配送の人が言っていました。ちなみに、通販です。もし、ダメなら、持って帰るのだそうです。配送は、配送専門業者とのことでした。

その他、家具や照明、大型のテレビなども、引越と並行して搬入されました。家具は、家具屋さんに1ヶ月くらい週末ごとに通っていました。

新しく購入した家具や電化製品の搬入については、幹事会社としては、引越作業中に配送が入って中断されることも考えているとのことでした。うちは、その搬入についても、一応、幹事会社の担当の人に知らせておきました。

建物の養生は幹事会社がしっかりとやっており、1ヶ月以上、引越モードだったような気がします。うちの場合、引越のネックになるのは、駐車場とエレベーターだったと思います。その管理が必要であるため、幹事会社の活躍が必要だったのだと思います。
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by gskay | 2006-08-21 23:48 | マンション暮らし
火災保険/地震保険の継続
専有部分の火災保険と地震保険については、年払いにしていて、そろそろ次の支払いの時期になります。引き落としの予定を知らせる通知が来ました。

建物が残っている限り、この保険は続けておこうと思っています。所有者としての責務として重要だと思います。何かがあって、まわりに迷惑をかけることがあった場合に役に立つと思います。

先日の住民集会/管理組合総会では、共用部分の保険の継続も確認されました。

耐震偽装物件ではありますが、発覚前の契約については、問題なく継続されるそうです。保険会社としてリスクを計算しての判断なのかどうかはわかりませんが、保険会社は、ちっとも慌てていないようです。冷静な評価は、そんなものなのだろうと思います。
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by gskay | 2006-08-03 18:30 | マンション暮らし
火災感知装置の点検
仮住まいで、火災感知装置の点検がありました。当初の指定日は平日でダメでした。土曜日に変更してもらいました。

日中は不在が多いので、そういうサービスは夜間にもやって欲しいと思いましたが、それはおろかな発想でした。あの装置は、音が鳴る装置なので、夜間に点検をするのは、歓迎できません。

点検はあっという間に終わりました。変更してもらったことを詫びながら、終了のサインをしました。不在が多いことには慣れていて、きちんと変更の連絡が入れば問題ないそうです。

担当の人によると、最近は、検査できる率が上がっているそうです。以前の方が、不在の人が多く、都合がつかないことが多かったそうです。最近は、在宅の人が多いということです。

「どうして?」と聞いたところ、「年齢層が上がり、在宅している機会が増えているのではないか」ということでした。

新しいマンションでは、若い人の共働きが多く、不在が多いそうです。以前なら、子育て中の主婦は家にいたものですが、最近はそうでもないそうです。

日中、家に居るようになるのは、年をとってからということでした。今のマンションは、できてから少し時間が経っているので、落ち着いて来ているのかもしれません。
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by gskay | 2006-07-29 13:02 | マンション暮らし
家具付き賃貸マンション
家具付きの賃貸マンションのチラシが入ります。魅力的な写真がちりばめられたチラシです。きちんとコーディネイトされた家具が配置されているのは美しいと思います。

自分のこだわりで家具をそろえると、結構、滅茶苦茶になりがちですが、こだわりを捨て、家具付きの部屋を利用するというのもいいかもしれないと思いました。

が、賃料が「おっと!」という値段でした。

家具の値段を考えても、かなり強気な商売です。そういう物件の数は少ないと思われるので、希少性が値段を決めているのかもしれないと思いました。

家具を買うのはお金さえあれば比較的簡単ですが、処分するのは大変なので、家具付き賃貸マンションのニーズは高くなるのではないかと想像します。業者がまとめて家具を用意すれば、コストの面でも有利になるのではないかと思います。

今後、供給戸数や賃料がどのように推移するのか気になります。私は、発展の可能性が高いと思いました。賃貸については、家具なし物件の方が少数派になる日が来てもおかしくないと思います。

ちなみに、ヒューザーは、「家具付き分譲」を試みはじめたところだったと聞いています。家具の流通コストも考えて、一括購入するという方法で低価格をめざすと同時に、コーディネイトでも勝負しようという発想だったのかと想像します。

他のヒューザーのマンションは、設備でさえオプションが多かったのに対し、正反対の発想です。あの会社は、平均からはずれた両極端を目指していたのかもしれません。
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by gskay | 2006-07-27 16:46 | マンション暮らし
お中元−2
ゆうパックを届けてもらっても、やはり不在で受け取れません。ゆうパックの配達も、他の宅配業者に負けないフットワークですが、郵便局に直接受け取りに行けるが便利です。

簡易郵便局に保管しておいてもらうのも便利ですが、この地域の本局では、24時間受け取れます。さすがに、夜中や早朝に受け取りに行こうという気にはならないものの、引き取りのためにあせらなくて済むのがありがたいと思います。

宅配ボックスもコンシェルジュサービスも今の住まいにはありません。ここでは、デパートの配送が苦手です。たまたま受け取れればいいものの、不在通知の場合、再配達の約束の時間に拘束されてしまいます。しかも、なかなか時間通りにはいかないようです。デパートの配送業者は融通が利かないことが多いという印象です。お中元シーズンという忙しい時期で、配送の担当者はきりきり舞いなのだろうと思います。

日中に不在の人が増えているものと思われます。宅配ボックスやコンシェルジュサービスは、小さい規模の配送業者にとっても、住民にとってもありがたいものだと思います。

ただ、今後、大きな宅配業者や郵政公社のサービスだけになっていくなら、問題とはならないのかもしれません。不在に対する対応は、インターネットや携帯電話での対応を含め充実していて、小さな業者を寄せ付けないものがあると思います。
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by gskay | 2006-07-20 18:06 | マンション暮らし
ヒューザーの販売方法
『株式会社ヒューザーの販売方法』というリーフレットが手許にあります。マンションの販売価格についての解説が載っていました。マンションの販売価格は、土地購入費、建築費、人件費、販売促進費(広告宣伝費・モデルルーム)、利益からなるそうです。

ヒューザーは、そのうちモデルルームと広告宣伝費という販売促進費を省いているという点を強調しています。

そのリーフレットによると、マンション価格のうちわけは、「通常の新築マンション販売会社」の場合、土地購入費約33%、建築費約33%、分譲会社の利益・経費が33%とのことです。このうち、分譲会社の経費としては、広告宣伝費が3%から5%で、それにモデルルームの建設費や維持という販売促進費が加わっているそうです。最終的に分譲会社の利益は5%から10%とのことです。

ヒューザーでは、土地購入費は約32%、建築費約42%、分譲会社利益・経費約25%だそうです。販売促進費の削減が、購入者の利益になるとともに、分譲会社にとっても経費削減になり、利益をあげることができているとしています。

もし、本当にそうなら、デベロッパーの合理化だけでも、価格に対する効果があることになります。

ただ、そのせいで、補償にまわる資金が出なかったと考えることもできます。これについては、「通常の新築マンション販売会社」でも、販売価格に補償のための費用を乗せているかどうかは微妙ではないかと思います。性能評価による保険はかけているかも知れませんが……。

土地は、駅から遠い土地や大規模物件が不可能な土地を購入しているそうです。そこに普通のマンションを建てても売れないが、広いマンションだったら買う人を掘り出せるという発想だったようです。

現地のモデルルームは用意せず、本社に典型的な間取りでモデルルームを設置している他は、棟内モデルルームのみ。そもそもヒューザーの間取りは単純なものが多く、いろいろなタイプはありません。広さを本社で体感できれば充分。後は、現地の環境をみて、納得できるならどうぞという商売だという印象を受けました。

なお、物件のパンフレットには、周辺の案内等は、全くないそっけないものでした。集めたパンフレットの中で、一番面白みのないパンフレットでした。
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by gskay | 2006-07-05 21:51 | マンション暮らし
直床
首都圏のマンションでは直床より二重床が多いが、大阪や名古屋では二重床は少ないということです。

何となく、二重床にとどまらず、二重天井でないとダメだという先入観がありました。遮音性や配管の自由度が、直床、直天井では良くないといわれていたからです。リンクした記事では、直床と二重床を比較しています。

MSN-Mainichi INTERACTIVE 櫻井幸雄の住アドバイス「直床と二重床」

ライターの櫻井幸雄という方は、どちらかといえば、二重床推進派かと思っていました。しかし、この記事を見る限り、強力に推しているという印象ではありません。メリットを活かせていない物件が多いのかもしれません。

ところで、うちの物件は直床、直天井でした。

遮音については、5ヶ月弱の生活で問題は感じませんでした。これは、周りの部屋の人たちがおとなしい人たちだったからかもしれません。上の階では犬を飼っていて、人が出す音とは違うリズムがたまに聞こえるような気がしましたが、不快に思うことはありませんでした。多分、上の方が、「犬を飼っているので、よろしく」と、わざわざ挨拶をしてくれていたので、「そう言えば」というレベルで気付く事もあったという感じです。

二重床や二重天井が静かだとは必ずしも言えないという話も聞きました。しかるべき材料を用いないと、太鼓のように響かせる効果が出てしまうことがあるそうです。発生する音や振動の周波数の特性と、使用する材料の相性をよく検討しないと、期待を裏切られるようです。結局、二重床だろうが、直床だろうが、床材の性能が重要だそうです。加えて、リンクした記事では、間取りを問題にしているようです。

配管の自由度については、大胆な間取りの変更を考えると問題なのかも知れません。また、将来、メンテナンスや取り替えの時期を迎えると、二重床の方が有利なのかもしれないと考えました。ただ、技術的には、これまでの建物の話を聞く限り、直床で致命的な問題が発生するということはないだろうと見込みました。

このあたりについては、少しは考えました。

ところで、リンクした記事にもあるように、二重床にすると、戸数が減ってしまうそうです。うちの物件についていえば、少なくとも、3戸減ってしまいます。これは、全戸数の1割弱にあたり、価格に大きく影響するものと思われます。ヒューザーのコンセプトを考えると直床、直天井が当然だったように思います。

首都圏の二重床、二重天井の文化は、付加価値として評価されているように思います。二重床、二重天井で性能を追求するという発想は良いと思います。期待がかなえられているかどうかは別問題として。

その一方で、直床、直天井でも性能を追求していく余地があり、性能の限界には達していないようです。

そうすると、一長一短というところなのかもしれません。
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by gskay | 2006-06-01 20:14 | マンション暮らし
同じような背景
職場で新年度の人事異動がありました。移動して来た人から、いきなり「大変ですね」と言われてしまいました。あら、他の部署にも知られている?そういうことではなかったようで、テレビ放送を見ていたのだそうです。

また、廊下で昔の同僚に会いました。ここでも、「テレビみたよ」とのこと。

随分と時間が経ってからのリアクションです。直後にも、多少の反響はありましたが、こんなに経っても、まだ反響が残るとは、侮り難いと思います。

ところで、その同僚は、知り合いが2人もこの事件に巻き込まれていて、私で3人目だということです。異常な高密度。いずれも、同じ仕事だそうです。

以前にも、友人から、親しい人が偽装物件ではないもののヒューザーのマンションに住んでいて、びっくりしているという話をききました。

同じような背景の人が、結構、購入しているようです。多分、私とおなじような年齢で、私と同じような地位で、同じような経済状況・生活レベルなのではないかと想像します。教育的な背景も似たりよったり。発想なども似ているかもしれないと思っています。(だって、あのマンションを買っちゃう人たちだから)

うちのマンションでは、年齢は様々で、おそらく職業もイロイロ。しかし、集会で話をきく限り、似たような発想をしているような気がします。意見の細かい違いはあるもの、問題意識がすれ違って、話にならないということは、これまで一度もありませんでした。物腰も、口調も、似通っているような気がします。

事件のはじめの頃に報道されていたマスコミやネットで流れていた住民像は、うちには合わないと思っていました。そして、他の物件は、うちとは違うのかと思っていました。しかし、少し時間が経って、他の物件についてもいろいろとわかって来ると、あの時作られた住民像を平均的な姿として当てはめるのは、どの物件でも無理があると感じています。
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by gskay | 2006-04-08 22:15 | マンション暮らし