カテゴリ:損害と回復( 79 )
(多分、最後の)ヒューザーからの説明
社長出席で、106%の「買い戻し」案の説明がありました。

当然、考慮に値しませんでした。どうやら、ファンドやREITに所有権を売って生き残ろうというアイディアだったようです。ここで、住民と売り主の間に越えられない溝ができました。

彼によれば、生き残って、国家賠償なので裁判で勝てば、さらに補償も可能という事でしたが、残念ながら、万策尽きたということのようです。

まだ、国土交通省からよい返事ももらっていないし、どうにもならないということのようでした。

さらに、追い打ちです。

平成11年竣工の、姉歯ー木村物件がアウトであったことが判明。これで、被害物件数は、3倍になることが確定したようなものです。

買い戻しの資金の見通しの説明がありましたが、困難でしょう。

手付けも、6%から3%に引き下げられました。

さすがに、いつも冷静な人たちが声を荒げました。

ヒューザーには、具体的なプランはありませんでした。

でも、仕方がないことです。はじめから期待はしていませんでした。

「建築確認には誤りがない」という前提が、事実上崩壊しました。現在のシステムは、その崩壊した前提で成り立っています。そのシステムの範囲内で処理する限り、どうにもならない問題であるというのは、わかっていました。

週末から、覚悟はできていました。

小嶋さん、ごくろうさまでした。いろいろ参考になるアイディアが提供されているので、その方針で進みたいと思います。

さて、どうしようかな。とりあえず、退去が指示されたら、自費で引っ越さなくてはならなくなりました。

おそらく、ヒューザーという会社からの最後の説明会だったと思います。

今後は、住民の管理組合で、いかに対処していくかという問題になります。建て替えが可能であるかどうかが、検討されると思います。その前に、まず、役員は、マスコミ対応です。

今後、法整備がはじまることと思います。ヒューザーの破綻に間に合うかどうかわかりません。
[PR]
by gskay | 2005-11-28 22:53 | 損害と回復
ヒューザー倒産宣言?
もし、ここで、ヒューザーが倒産したものの、ヒューザーがシロだったら、どうなるのでしょうか?

瑕疵担保責任の範囲で、いろいろと工夫をして、生き残りをはかっているようですが、世の中は冷たいようです。

生き残りをはかった後に、詮議したのでは、ダメですか?

ヒューザー自体も法律の不備の被害者という現実を直視せず、施工不良の欠陥マンションの会社と同じ扱いをしようという力が働いているように思います。

ひとたび、ヒューザーが倒産すれば、問題は、

     不適当な公的な手続きが原因の「不良債権」問題

になると思われます。

今までは、

     合法的な手続きによって建てられた「違法」建築マンション

の問題でしたが、展開が変わります。

うー、どうやら、巻き込まれたらしい。
[PR]
by gskay | 2005-11-28 08:55 | 損害と回復
「残り1割は買い取る」という「1割」とは?
この結論に達するのに、二昼夜を要しました。他人事だったら、絶対、考えません。

公的な建築確認に誤りがあった場合、その適法性を否定する手続きがとられることになります。しかし、従来、この手続きには、建築確認の効力によって生まれてきた様々な契約を整理する必要性があるという視点が欠落していました。

特に、住宅ローンが関わるということを忘れていました。

安易に、建築確認の効力を否定するわけにはいかないのです。

「ローンを抱える所有者の債権について銀行に9割放棄してくれるよう、国交省から指導してもらいたい。残り1割は買い取る」の「1割」は、土地の部分と解釈してみたら納得が行きます。

公的な建築確認を前提に建物が建てられ、それを分譲するということで生じた部分の全ての価値は否定されてしまいます。しかし、土地の価値は、建物の有無によらず残ります。

公的にみとめられることが前提の建物の価値を公的に消滅させられたのだから、建物分は、金融機関にとっては、ローン事故のようなものです。そこで、公的に事故と認め、金融機関を救済しようといういうことです。土地の部分の価値は認めながら。

土地の分で債権を金融機関から誰かが引き取り、残りを保証機関(たとえば保証会社)で補わせようというものです。

土地分の引き取りを、売り主がすれば、債権自体は、建物分も含まれているので、それを資金として利用することが出来ます。

建て替えの費用や、その期間の、仮住まいの補償にも使えます。

もし、契約解除、返金をするにしても、自己資金分を返金すれば済みます。返金は受けたが、ローン返済にまわらなかったというような事態も防げます。

また、売り主が破綻していれば、住民自身が買い取っても、いいと思います。

しかし、現行の法律では無理があるように思います。保証機関もそういうことに支出することはできないと思います。

したがって、この機会に立法化する必要があると思われます。

完全な救済とはいえないかもしれませんが、通常の売買と同列に考えて、放置するよりましだと思います。建築確認のような公的な行為を前提としていて、その公的な前提に問題があることを公的に否定された場合で、かつ、ローンが組まれている場合についてこのような救済を検討する価値があると思います。

こうしたルールがあれば、施工の欠陥との違いを明確に意識することができます。施工レベルは、「民民」の問題として、従来の対応通りにすればいいと思います。

また、今回については、元の更地にもどすところまでは、公的な建築確認が出ているという事態を重視して、公的に行い、その費用を、検査機関や設計者に負担させた方がいいと思います。

その上で、売り主、住民、金融機関を救済するシステムとして、あらたな制度を作ってはどうでしょうか?

公的な建築確認や審査、検査にも誤りがあるが、誤りは放置せず、正されるという制度として構築すればいいと思います。

伊藤議員のような人が表にでている理由がわかりました。

ちょっと、未整理ですが、これが、二昼夜の結論です。今後、もう少し整理していきたいと思います。本当は、明日の仕事を準備しているはずですが、つい、興奮してしまいました。

明日も集まりがあるそうです。忙しい日が続きます。
[PR]
by gskay | 2005-11-27 20:48 | 損害と回復
住宅ローン債権を1割で引き取る話とリンク?
ヒューザーにとっては、とりあえず、それぞれの物件に、訳のわからない抵当がついていたりするのが、一番面倒になります。住宅ローンが組まれていれば、金融機関がつけているので、扱いは難しくないでしょう。しかし、現金で買った人が、いろいろなことに担保として使っていると、どうにもならなくなる可能性があります。それを、整理するのが目的の提案なのかもしれません。

現金購入者にとって、今日の利率を考えれば、6%は、結構いい投資になるような線を提示しているような気がします。

しかし、ローンを組んでいる人にとっては、危険な賭けのままです。この買い戻し契約を結んでも、ローンから完全に解放されるわけではありません。ヒューザーが破綻すれば、当然支払いが必要になります。そもそも、こんなローンの債務者が、新たなローンを組む事もできません。

が、ここで、「ローンを抱える所有者の債権について銀行に9割放棄してくれるよう、国交省から指導してもらいたい。残り1割は買い取る」という主張が実現すると、ヒューザーは、そのローンをチャラにできるわけです。こうすれば、恨みは買いません。

一方、そんな買い戻しは希望せず、建て直しを希望する人については、引き取った住宅ローンはそのままヒューザーの収入になったり、債権を担保に融資を受けたり、あるいはその債権を金融機関に売ることもできます。

ということで、瑕疵担保責任ついて、契約解除と返金という当たり前の選択肢は、出てこないままですが、これで、「とっとと出て行きたい人」も、「建て替えてほしい人」にも、対応できるプランが出そろったということになると思います。

おそらく、立地や住民の気質に差があるので、マンション毎で、ほとんどが「出て行きたい」派というマンションと、ほとんどが「建て替えて欲しい」派というマンションに分かれると思います。全マンションで同じ条件に同意しろというのは無理でしょうが、それぞれのマンション毎で同じ条件に揃えるのは難しい事ではないように思います。

ただ、鍵は、「ローンを抱える所有者の債権について銀行に9割放棄してくれるよう、国交省から指導してもらいたい。残り1割は買い取ると主張」が実現するかどうかだと思います。
[PR]
by gskay | 2005-11-27 18:51 | 損害と回復
「買い戻し」の依頼
いよいよ、訳がわからなくなって来ました。

これは、みんなが、建て替えに進むようにするための誘導なのでしょうか?
それとも、建て替えは放棄、買い戻し契約後に倒産というプランに変更したのでしょうか?

まず、106%「諸費用、引越料、迷惑料、慰謝料等の全てを原契約価格の6%」という計算が、消費税5%の時代にナンセンスです。

ついで、ローン債務の重畳的引き受けについては、具体的でないし、債務者が債務から解放されるわけでもないので、「買い戻し」にしては、さびしい。所有権は移って、債務は残る。

さらに、当該マンションの全区分所有者の買い戻し契約締結を前提条件というのでは、わたしはパスです。

現金で買ったが、建て替えを希望しない人などが契約するかもしれない。しかし、ローンがある人には乗れない。

瑕疵担保責任をはたすには、契約解除して、返金しなくちゃいけないのでは?そうすると、これ、瑕疵担保責任をはたすのではなく、ただ、売買をするってだけ。

考慮の対象にはなりませんね。
[PR]
by gskay | 2005-11-27 18:07 | 損害と回復
空想の続き
大間違いに気付きました。債務者は、あらたな債権者のヒューザーに今までのの返済を続けるってだけのことですよね。(細かい心配だが、利率はどうなるの?)

なるほど。いくらなんでも、ムシが良すぎると思っていました。安心しました。これで、職場にも顔向けができます。

しかし、そうすると、そのローン買い取りは、買い取り価格の10倍にふえるという錬金術!!

すごい

その債権を担保に、当面の資金が調達できるわけか。

へー。

これが、実現すれば、ヒューザーは倒産しない。その気になれば、買い取りにも応じられる。新しいマンションも、普通につくれる。
[PR]
by gskay | 2005-11-26 22:12 | 損害と回復
抵当
毎日新聞の一節 

小嶋社長の主張

ローンを抱える所有者の債権について「銀行に9割放棄してくれるよう、国交省から指導してもらいたい。残り1割は買い取る」と主張


唐突に書いてあるので、何のことだか、わかりませんでした。かなり、考えたのですが、やっぱり意味がわかりません。

そんなことしたら、私のように莫大なローンを踏み倒せちゃうってこと?

まあ、親切。
でも、多分、私が踏み倒すことは、考えてはくれていないなと思いました。

おそらく、担保やら抵当やらという権利が、様々な金融機関に散らばってしまっているのを、ヒューザーがひとまとめにしたいということなのだろうと思います。

担保やら抵当やらがついている場合、解体したり建て替えたりするというのは厄介なことなのでしょう。それを、どうにかまとめたいという法務の上のテクニカルな主張なのではないかと思いました。

金融機関にとっても、不良債権になったり、競売したり(出来ないって、この物件)というより、さしあたって1割がもどればラッキーだったり、あるいは、保証機関が保証してくれるのなら、全然気にならないということなのかと思いました。

ヒューザーは、普通に買い戻すより、はるかに安価にすませることができます。全部買い戻すと150億円と言っていましたが、全員が目一杯ローンしていても、1割なら15億円。現金購入の人もいれば、頭金をたくさん払っている人もいるので、実際は、もっと安い。それで、ややこしい権利関係を整理したいということだと思います。

買い戻せと言っている人の多くは、ローンの心配があるので、主張していると思われます。したがって、これで解決。だって、ローンがほとんどチャラですから。

ローンを組んでいなかった人に不利かといえば、そうでもない。だって、建て替えのややこしい手続きが一気に簡略になります。

でも、当事者以外の、頑張ってローンを返している普通のひとには、許し難いでしょうね。

このローン対策は、この問題を前向きに解決するための重要な部品なのだと思います。なんとなく、意図はわからなくはありませんが……。

単に、疲れた頭で考えた素人の空想です。
[PR]
by gskay | 2005-11-26 15:52 | 損害と回復
住民の集会 第二回 「買い取り? 建て替え?」
共同住宅の管理組合総会の開催は、14日前に開催が告示されているか、全員出席し同意する事が必要だそうです。まだ、入居していない人もいるので、臨時の総会と位置付けることができませんでした。

正式な管理組合の役員を選出することはできませんが、14日後の総会で正式な手続きを踏むと言う前提で、暫定の役員を選出しました。今回、過半数以上の出席者があり、全会一致で選出された役員であるので、14日後には正式な役員になると思われます。

今回出席していた住民は、基本的には、全員、「建て替え」派でした。「契約解除・売り主買い取り」派はゼロでした。「建て替え」派しか、出て来ていないということかもしれませんが。非「建て替え」は少数なので、「買い取り」派が出た場合、管理組合が買い取る事も可能ではないかという印象を受けました。

「買い取り」の請求は、本来、売り主であるヒューザーに対して行われるべきものです。しかし、報道にあるように、ヒューザーは、7棟ものマンションから請求を受けた途端、破綻すると思います。請求しても、買い取りは実現しないでしょう。

我々にとって、ヒューザーの破綻は、避けなくてはなりません。なぜなら、瑕疵担保責任を果たすことができるのは、売り主だけだからです。この点については、このマンションでは、ほぼ、全員が理解していて、わざわざ損になるようなことはしないと思います。

ところで、このマンションで「買い取り」希望者が出てしまったときは、どうすればいいのでしょうか?

破綻がみえているヒューザーに渡ってしまうと、大変なことになります。ヒューザーの資産の一部として処理されてしまうからです。決して、ヒューザーに渡らないようにしなくてはなりません。

住民の多数派としては、少数の「買い取り」派を思いとどまらせなくてはいけません。しかし、どうしてもと言う場合、占有部分だけをヒューザーに請求しててもらい、共用部分や、土地については、管理組合が買い上げておく必要があると思います。

現状では幸い、ヒューザーは、土地についての買い取りを否定しています。瑕疵があるのは建物だけだと主張しているからです。もちろん、無理のある主張です。しかし、他の住民のことを配慮して、その線で突き進んで欲しいと思います。

土地や、共用部分は、管理組合が買い取るべきです。
[PR]
by gskay | 2005-11-24 16:54 | 損害と回復
7棟たてかえ
出席できなかったが、ヒューザーの説明会の内容がわかった。なるほど、すごいアイディアだ。でも、人によっては、傲慢だとか、ムシが良すぎると感じるかも知れない。

もし、7棟全部を買い上げると150億円。これでは、確実に倒産すると言う。おそらく、融資が期待できないからだ。

しかし、7棟の全立て替えなら、50億円。こちらなら、事情を考えれば、適当な融資が不可能ではない。

しかし、ヒューザーによると、「全建て替えが条件」だという。ここが曲者であるが、このアイディアの凄いところでもある。なるほど!住民からの訴訟を回避できるかもしれないという一か八かの提案というわけだ。

もし、あまりに多くの住民が買い取りを希望し、損害賠償を請求したりすれば、ヒューザーはなくなるだろう。
しかし、仮に、住民が足並をそろえる事ができて、請求が起こらなければ、ヒューザーの存続も建て替えも可能というのだ。

さらに、この建て替えについては、ヒューザー倒産の可能性を考え、ゼネコンの完成保証、公的機関の保証というバックアップ体制を組む事が可能性としてある。

残念ながら、建て替え中の補償は、あまり期待できないだろう。しかし、絶望的な提案ではない。

少なくとも、ヒューザーに賠償や買い取りを大々的に請求すると、ヒューザーは潰れる。潰れれば、請求してもほんのわずかしか得られない。

うちの住民は、この提案を了承するような気がするが、他がわからない。他のマンションに、目先の欲にとらわれる住民が少ないことを期待するしかない。被害者ぶっていれば、何か得があるのではないかという住民を、うちは、とりあえず抑えることができると思う。他のマンションにも、そうした気風が流れている事を期待したい。

法律家は、紛争を好むので、ヒューザーの提案の粗を探して、住民を揺さぶって来るだろう。市民団体とかも余計なお世話をしてきそうだ。そういう雑音が怖い。
[PR]
by gskay | 2005-11-21 22:14 | 損害と回復