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「残り1割は買い取る」という「1割」とは?
この結論に達するのに、二昼夜を要しました。他人事だったら、絶対、考えません。

公的な建築確認に誤りがあった場合、その適法性を否定する手続きがとられることになります。しかし、従来、この手続きには、建築確認の効力によって生まれてきた様々な契約を整理する必要性があるという視点が欠落していました。

特に、住宅ローンが関わるということを忘れていました。

安易に、建築確認の効力を否定するわけにはいかないのです。

「ローンを抱える所有者の債権について銀行に9割放棄してくれるよう、国交省から指導してもらいたい。残り1割は買い取る」の「1割」は、土地の部分と解釈してみたら納得が行きます。

公的な建築確認を前提に建物が建てられ、それを分譲するということで生じた部分の全ての価値は否定されてしまいます。しかし、土地の価値は、建物の有無によらず残ります。

公的にみとめられることが前提の建物の価値を公的に消滅させられたのだから、建物分は、金融機関にとっては、ローン事故のようなものです。そこで、公的に事故と認め、金融機関を救済しようといういうことです。土地の部分の価値は認めながら。

土地の分で債権を金融機関から誰かが引き取り、残りを保証機関(たとえば保証会社)で補わせようというものです。

土地分の引き取りを、売り主がすれば、債権自体は、建物分も含まれているので、それを資金として利用することが出来ます。

建て替えの費用や、その期間の、仮住まいの補償にも使えます。

もし、契約解除、返金をするにしても、自己資金分を返金すれば済みます。返金は受けたが、ローン返済にまわらなかったというような事態も防げます。

また、売り主が破綻していれば、住民自身が買い取っても、いいと思います。

しかし、現行の法律では無理があるように思います。保証機関もそういうことに支出することはできないと思います。

したがって、この機会に立法化する必要があると思われます。

完全な救済とはいえないかもしれませんが、通常の売買と同列に考えて、放置するよりましだと思います。建築確認のような公的な行為を前提としていて、その公的な前提に問題があることを公的に否定された場合で、かつ、ローンが組まれている場合についてこのような救済を検討する価値があると思います。

こうしたルールがあれば、施工の欠陥との違いを明確に意識することができます。施工レベルは、「民民」の問題として、従来の対応通りにすればいいと思います。

また、今回については、元の更地にもどすところまでは、公的な建築確認が出ているという事態を重視して、公的に行い、その費用を、検査機関や設計者に負担させた方がいいと思います。

その上で、売り主、住民、金融機関を救済するシステムとして、あらたな制度を作ってはどうでしょうか?

公的な建築確認や審査、検査にも誤りがあるが、誤りは放置せず、正されるという制度として構築すればいいと思います。

伊藤議員のような人が表にでている理由がわかりました。

ちょっと、未整理ですが、これが、二昼夜の結論です。今後、もう少し整理していきたいと思います。本当は、明日の仕事を準備しているはずですが、つい、興奮してしまいました。

明日も集まりがあるそうです。忙しい日が続きます。
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by gskay | 2005-11-27 20:48 | 損害と回復
伊藤議員
頑張って下さい。

この事件に関与したばかりに、逆風にさらされていおられますが、頑張ってほしいと思います。

この事件は、建築基準法に適法であると証明書が出来て以降の部分は合法的なものです。その証明さえなければ、問題は起きませんでした。あるいは、その後の検査で異常が明らかになれば、分譲まで進むことはありませんでした。分譲以前なら、建築基準法に則って、ダメというのは簡単だったはず。しかし、その最後のチャンスを逸して、分譲。その結果、公的に適法と認められた違法建築が出来上がってしましました。

ようやく、お金の心配や、お世話になっている方々の心配ができるようになりました。

今、借りている住宅ローンは、適法な建物であり、資産として認めうるから担保にもなるということで、条件のいいローンが組めたのだと思います。違法建築で住宅ローンが組めるということはないように思います。なぜなら、違法建築は、除却したりする必要があり、担保にはなり得ないからです。つまり、あの建物は、公的に適法を認められたことで、はじめて、ローンの担保になったのです。

しかし、今回、違法であるということが公的に認められました。これで、公的に無価値になりました。もはや、担保にはなりません。

ということは、違法な建築確認で困っているのは、ヒューザーや住民だけでないのです。住宅ローンを引き受けてくれた金融機関も困っている訳です。

「建築確認」という手続きによって公的に認められた事業によって、いろいろな契約が結ばれました。分譲のための売買契約や、住宅ローンなど。

今回の手続きは、それを、公的に取り消すのです。「民民」の問題では、ありません。

今回のような公的な取り消しは、その影響を考えて行われるべきです。しかし、それが出来ないのは、法律が不備だからです。

今回の場合、違法だから、使用禁止ということで済まされる問題ではないのです。

もし、今後、同様の事件があったら、どうするのでしょう?売り主や、住民だけの問題ではありません。

今回の問題は、公的権威によってつくられた「不良債権」問題ともいえるのです。

今は、ヒューザーと住民にばかりスポットが当たっていますが、実は、金融機関も大変です。

今すぐに、法の整備が不適切であることを明らかにし、その対策をとらなくてはなりません。これは、行政だけでは無理です。そのために、立法府があるはずです。

伊藤議員を、非難するコメントを出しているマスコミは、「政治家と業者、それも建設関係」ということで、ステレオタイプに悪と決めつけているようです。しかし、本来、政治家の仕事は、法令の行き届かないところに目を配ることです。伊藤議員は、その任務に忠実であると思われます。

また、伊藤議員を、非難するコメントを出している政治家の方々は、不勉強であるか、自分のところに回ってこなかったから非難しているだけのような気がします。総理大臣や、国土交通大臣は、直ちに事の真相を理解して、行動しています。せめて、そうした動きの足をひっぱらないで欲しいと思います。
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by gskay | 2005-11-27 19:46 | 政治と役所と業界
住宅ローン債権を1割で引き取る話とリンク?
ヒューザーにとっては、とりあえず、それぞれの物件に、訳のわからない抵当がついていたりするのが、一番面倒になります。住宅ローンが組まれていれば、金融機関がつけているので、扱いは難しくないでしょう。しかし、現金で買った人が、いろいろなことに担保として使っていると、どうにもならなくなる可能性があります。それを、整理するのが目的の提案なのかもしれません。

現金購入者にとって、今日の利率を考えれば、6%は、結構いい投資になるような線を提示しているような気がします。

しかし、ローンを組んでいる人にとっては、危険な賭けのままです。この買い戻し契約を結んでも、ローンから完全に解放されるわけではありません。ヒューザーが破綻すれば、当然支払いが必要になります。そもそも、こんなローンの債務者が、新たなローンを組む事もできません。

が、ここで、「ローンを抱える所有者の債権について銀行に9割放棄してくれるよう、国交省から指導してもらいたい。残り1割は買い取る」という主張が実現すると、ヒューザーは、そのローンをチャラにできるわけです。こうすれば、恨みは買いません。

一方、そんな買い戻しは希望せず、建て直しを希望する人については、引き取った住宅ローンはそのままヒューザーの収入になったり、債権を担保に融資を受けたり、あるいはその債権を金融機関に売ることもできます。

ということで、瑕疵担保責任ついて、契約解除と返金という当たり前の選択肢は、出てこないままですが、これで、「とっとと出て行きたい人」も、「建て替えてほしい人」にも、対応できるプランが出そろったということになると思います。

おそらく、立地や住民の気質に差があるので、マンション毎で、ほとんどが「出て行きたい」派というマンションと、ほとんどが「建て替えて欲しい」派というマンションに分かれると思います。全マンションで同じ条件に同意しろというのは無理でしょうが、それぞれのマンション毎で同じ条件に揃えるのは難しい事ではないように思います。

ただ、鍵は、「ローンを抱える所有者の債権について銀行に9割放棄してくれるよう、国交省から指導してもらいたい。残り1割は買い取ると主張」が実現するかどうかだと思います。
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by gskay | 2005-11-27 18:51 | 損害と回復
「買い戻し」の依頼
いよいよ、訳がわからなくなって来ました。

これは、みんなが、建て替えに進むようにするための誘導なのでしょうか?
それとも、建て替えは放棄、買い戻し契約後に倒産というプランに変更したのでしょうか?

まず、106%「諸費用、引越料、迷惑料、慰謝料等の全てを原契約価格の6%」という計算が、消費税5%の時代にナンセンスです。

ついで、ローン債務の重畳的引き受けについては、具体的でないし、債務者が債務から解放されるわけでもないので、「買い戻し」にしては、さびしい。所有権は移って、債務は残る。

さらに、当該マンションの全区分所有者の買い戻し契約締結を前提条件というのでは、わたしはパスです。

現金で買ったが、建て替えを希望しない人などが契約するかもしれない。しかし、ローンがある人には乗れない。

瑕疵担保責任をはたすには、契約解除して、返金しなくちゃいけないのでは?そうすると、これ、瑕疵担保責任をはたすのではなく、ただ、売買をするってだけ。

考慮の対象にはなりませんね。
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by gskay | 2005-11-27 18:07 | 損害と回復
公表
公表するのが、早かったのか遅かったのか。公表にいたるプロセスがどうだったのかということが話題になっています。これも、悪者探しの一環のようです。

つらい告知には、タイミングはとても重要です。そして、その告知の後の対策も重要です。対策もないのに、不用意に告知するのは、愚かです。真実を伝えることは必要ですが、対策と伝え方の工夫があってこそです。

そういう意味では、伝え方の工夫が足りないメディアが多いと感じています。

随分、昔に新聞を読むのをやめました。自分の日々の暮らしのほうが面白く、知恵を与えてくれます。(そんなこと言っているから、今回の物件を引き当ててしまったのでしょうか?)それに比べ、新聞は退屈です。(でも、今回ばかりは、読んでます。)

テレビのニュースもほとんど観ませんでした。観るのは、ワールドビジネスサテライトだけでした。(でも、今回は、観ています。はじめて古館さんのニュースを観ました。)

「もっと早く知らせてくれれば」という不満は、適当ではありません。公表されたのは、国土交通省での再検査で、危険が確認されたからという理由だったではありませんか?

偽造や審査ミスがあったとしても、安全に問題がなければ、住民への伝え方は、全く別のものになったでしょう。おそらく、偽装した建築士や、それに気付かず提出した設計事務所、それに審査ミスをした検査機関をとがめるというニュースだけだったと思います。

しかし、今回は、危険な建築物が作られ、そこには、住民がいるということが明らかになりました。事情は、大幅に変わり、いかに、悪をこらしめるかという問題ではなく、いかに住民や、周辺住民に対応していくのかという点が、最優先課題になりました。危険に対する安全確保の問題になったのです。だから、公表が必要になったということです。

発表にいたるプロセスは、おそらく苦渋にみちた議論があったことだと思います。最終的には、議論に参加した全ての人が、己の首をしめなくてはならないからです。

その中で、「安心を提供する」という責務を忘れ、安易に公表してしまおうというのは、必ずしも責任のあることだと評価できないと思います。情報を垂れ流しにすると、説明責任を果たしたような気になる人がいますが、無責任です。その情報を、どう役立てるべきかがわからなければ、情報に価値がないばかりか、無用な混乱を招きます。

「この程度だったら、公表しなくていいのではないか」という発言があったようですが、それは、計算結果が出る前であれば、許されると思います。無用な混乱をさけるためなら、ありえる選択肢です。「こわれるかどうか、地震がくればわかる」というのも、乱暴な発言ですが、現在の制度では仕方がないでしょう。耐震基準は、理論計算で、確率を計算しているだけです。「必ず倒壊」ということではありません。また、もし、基準を下回る度合いがすくなければ、混乱をさけるために、危険だという発表を控え、住民と相談して補修をはじめることを考えてもいいかもしれません。

しかし、ひとたび、計算で危険が明らかになったのであれば、適切に危険を発表しなくてはなりません。そして、実際にただちに発表されました。

とはいうものの、発表された時点では、危険性の実態や対応の具体策はありませんでした。先の見えない状況に放り込まれ、ずいぶんと気をもみました。いろいろな状況に対応した対策を、再計算と並行して済ませておいて欲しかったと思います。そういう意味では、「早すぎた」ともいえるのでは、ありませんか?

対策が遅かっただけかもしれません。しかし、この順番での伝え方は、あまり感心しません。

途方にくれました。せめて、対策の概要だけでも明らかにできるようにしてからにして欲しかった。発表の時点では、事件の概要もわからず、途方にくれることしかできませんでした。(今では、この通り、すこしは余裕があります)

さて、計算結果が出る前に行われたらしい議論が取り上げられています。様々な可能性や影響を考えるための議論での発言が、やり玉に上げられています。しかし、これを、挙げ足をとる材料として使うのはフェアでしょうか?結果論で責めることはできますが、あの時点では、その可能性もあり、少なくとも誠実に思考をフル回転させていたのだと思います。

しかも、少なくとも、ひとたび、危険が明らかになってからは、行動のブレはないように思います。そちらを評価すべきだと思います。

彼は、その気になれば、トンズラも可能でした。しかし、にげませんでした。そして、逆風の中で、自らの主張を続けています。説明が下手なのか、こちらの理解力の不足か、それともメディアの歪曲かわかりませんが、すぐに了解できない主張もあります。しかし、よく考えるとまともなことを愚直に主張しているだけのような気がします。

彼を悪者にしても、住民は救われません。我々が、瑕疵担保責任が請求できるのは、ヒューザーだけです。その彼が、補償を誠実に実行しようと駆け回っているのに、水をさすことしかしていないマスコミばかりだと思います。

住民の不安という現実に、本気で取り組んでいたのは、そそかっしい発言で誤解を招く彼です。ステレオタイプに、不安をあおり、それをネタに報道を行うマスコミは、火に油を注ぐ存在で、問題を解決することには、今は、邪魔。

マスコミの理解力のなさや、分析能力のなさに呆れます。

しかし、いちいち誤解を招くようなことをしでかしてくれるキミ!何で、こっちが、弁護のための解説を書かなきゃならんのだ!

しっかりして欲しいものです。ヒューザーが倒れたら、こっちは、瑕疵担保責任の請求という正当な権利が消滅してしまうのですから。
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by gskay | 2005-11-26 22:16 | 揺れる システム
空想の続き
大間違いに気付きました。債務者は、あらたな債権者のヒューザーに今までのの返済を続けるってだけのことですよね。(細かい心配だが、利率はどうなるの?)

なるほど。いくらなんでも、ムシが良すぎると思っていました。安心しました。これで、職場にも顔向けができます。

しかし、そうすると、そのローン買い取りは、買い取り価格の10倍にふえるという錬金術!!

すごい

その債権を担保に、当面の資金が調達できるわけか。

へー。

これが、実現すれば、ヒューザーは倒産しない。その気になれば、買い取りにも応じられる。新しいマンションも、普通につくれる。
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by gskay | 2005-11-26 22:12 | 損害と回復
抵当
毎日新聞の一節 

小嶋社長の主張

ローンを抱える所有者の債権について「銀行に9割放棄してくれるよう、国交省から指導してもらいたい。残り1割は買い取る」と主張


唐突に書いてあるので、何のことだか、わかりませんでした。かなり、考えたのですが、やっぱり意味がわかりません。

そんなことしたら、私のように莫大なローンを踏み倒せちゃうってこと?

まあ、親切。
でも、多分、私が踏み倒すことは、考えてはくれていないなと思いました。

おそらく、担保やら抵当やらという権利が、様々な金融機関に散らばってしまっているのを、ヒューザーがひとまとめにしたいということなのだろうと思います。

担保やら抵当やらがついている場合、解体したり建て替えたりするというのは厄介なことなのでしょう。それを、どうにかまとめたいという法務の上のテクニカルな主張なのではないかと思いました。

金融機関にとっても、不良債権になったり、競売したり(出来ないって、この物件)というより、さしあたって1割がもどればラッキーだったり、あるいは、保証機関が保証してくれるのなら、全然気にならないということなのかと思いました。

ヒューザーは、普通に買い戻すより、はるかに安価にすませることができます。全部買い戻すと150億円と言っていましたが、全員が目一杯ローンしていても、1割なら15億円。現金購入の人もいれば、頭金をたくさん払っている人もいるので、実際は、もっと安い。それで、ややこしい権利関係を整理したいということだと思います。

買い戻せと言っている人の多くは、ローンの心配があるので、主張していると思われます。したがって、これで解決。だって、ローンがほとんどチャラですから。

ローンを組んでいなかった人に不利かといえば、そうでもない。だって、建て替えのややこしい手続きが一気に簡略になります。

でも、当事者以外の、頑張ってローンを返している普通のひとには、許し難いでしょうね。

このローン対策は、この問題を前向きに解決するための重要な部品なのだと思います。なんとなく、意図はわからなくはありませんが……。

単に、疲れた頭で考えた素人の空想です。
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by gskay | 2005-11-26 15:52 | 損害と回復
横浜の使用禁止命令
ついに、出てしまうようです。退去の勧告ではなく、命令です。

うちのマンションは、その物件よりも、さらに低い数値ですから、覚悟を決めなくてはなりません。

横浜では、退去後の住居が無償で提供されるというのは、ありがたいことだと思います。これは、超法規的な特別なはからいによるものだと思います。一般論として、この事件以外の危険な物件との兼ね合いという点を心配しますが、歓迎しています。

うちの区の対応は、私はまだ把握していません。12月1日までと国土交通省は言っていますから、月曜日でしょうか?火曜日は、当直だからやだな。明日は、外出の予定……。(って、言っている場合じゃありませんが)

建て替えだと、戻って来るまでに2年かかるということですね。補修なら、もっと短くて済むような気がするので、自分としては、補修にしてもらって、早く済ませて欲しいと思っています。しかし、補修で理解が得られるとは考えにくいと思っています。

もともと、適法になるはずがないデタラメな設計図で建築された建物で、存在してはいけないものです。適法であると誤って確認されてしまったところまで、元に戻さなくてはならないと思います。危険性などの点は、施工などによる欠陥マンションと変わらないかもしれませんが、欠陥になることが決まったのは、「確認」ないし「検査」の時点です。売り主の瑕疵責任の発生の仕方も、通常と異なっているのです。欠陥を補修し、性能を保てればよいとするのではなく、存在自体を問うような形で徹底的な対応を必要とするのだと思います。

でも、やっぱり、個人的には、補修でもいいんだけど……。
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by gskay | 2005-11-26 14:06 | 揺れる システム
自主退去?
23日の区の説明会の時から、その方針であろうと思っていました。

危険性という点でいったら、おそらく、もっと危険なマンションに住んでいる人が放置されているのだと思います。危険を根拠に「避難」させるのであれば、もっと危険なマンションにも対処しなくてはいけません。

もっと危険なマンションには、古い基準のマンションや、施工段階の欠陥マンションなどが該当すると思います。

横浜などは、使用禁止を出し、退去した住民を、災害による避難と同様の扱いをしていくようなニュアンスが報道からは伝わって来ますが、実行されるかどうかわかりません。その扱いは拙速だと思います。災害と同等の扱いをするなら、「危険」に対して平等に対処する方法として検討しなくてはならないと思います。当然、他の危険な建物も念頭に置かなくてはならないはずです。

あらゆる建物と比較して、ずば抜けてひどい状況なら、避難と同等の扱いは、妥当な処置だと思います。しかし、そうでなく、他にも似たような「安全基準を満たさない」物件があった場合、それに対しては、どう対処するのでしょうか?「危険」なものとして、今回同様の対処ができるのでしょうか?

「安全の確保」という見地から見れば、氷山の一角だけに対処しただけでは、充分とはいえないはずです。

法令が定める手続きが不適切であったから危険が生じている。その危険を除く措置を、例外的に実施するということかもしれません。

では、他の危険は放置していていいのでしょうか?

今回は、売り主が対処すべきところですが、売り主がごねるだけの理由があり、それに関する法律も不備。このため、話がすすまない。だから、超法規的に決着する必要があるのだろうとは考えています。売り主の瑕疵担保責任の範囲で解決するという大枠の中で、自主退去を前提とし、費用や受け皿の面で公的な配慮がなされていくのだと理解しています。

基準に沿わないものの、何もなければ平気な建物は他にもあるのではないでしょうか。それには、すぐに対処する必要はないかもしれません。しかし、「危険」な事情がわかったら、やはり、「なるべく早く」対処すべきではないでしょうか。しかし、費用の問題などがたちはだかります。そうした障害を排除し、「なるべく早く」という決断が遅れないような動機付けが必要だと思います。しかし、今回の流れが、そこまでを考えているかどうかはわかりません。必ずしも、「危険」や「安全」に関しての平等が保たれているとはいえないような気がします。

とはいえ、今後も続けられる「確認」や「検査」という業務は、建築物の安全確保の根幹で有り続けるでしょう。しかし、誤りはおこってしまう。その誤りによって生じた危険を取り除くにあたり、費用や受け皿が足かせにならないような仕組みだけはできるような気はします。

これは、本当の意味での「安全」とは違うような気がしますが。

とりあえず、報道されているような方向だとしたら、また、引っ越しです。
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by gskay | 2005-11-26 02:13 | 揺れる システム
報奨金の何が悪かったの?
Qu/Qunという値を、1.0ぴったりにするのは難しいから、大抵は、1.5とかで妥協するそうです。しかし、それを、シビアに計算し、より1.0に近づければ、コストを下げることに成功したわけですから、えらい。だから、報奨金というならいいのでは?

でも、たくさんコストを減らしたけれど、1.0を下回ってしまいましたでは、だめ。

もし、ヒューザーや木村建設が1.0を切っていることを知っていて、偽造してまでコストを下げようとしていたのなら、アウトだと思います。

でも、1.1だったのを、1.05にしたから、報奨金というのなら、許せるのではないでしょうか?

追記 くだらないことを思いついてしまいました。いきなり、違法の状態をキャンセルする方法です。

「文化財」に指定しちゃえばいいのです。そうすれば、違法を問わなくてすみます。

でも、本質的な問題は、何も解決していませんが。

(ああ、こんなことを考えていては、だめだ。普通の仕事もしながらなので、さすがに疲労気味)
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by gskay | 2005-11-25 18:35 | 真相 構図 処分