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久々の住民の集会
2ヶ月ぶりです。今回は、建て替えの事業の進み具合に関する会議になりました。例によって、前半は、区などの担当の方々からの説明。後半は、住民集会で、管理組合の総会という位置づけです。

2ヶ月前の集会は、ヒューザーへの破産債権の届出に関するものでした。債権に関する区の考え方の説明が行われ、建て替えについての説明は、補足的に行われただけでした。

今回は、損害や損害回復の話とは離れ、建て替えについての考え方と、大まかなスケジュールが説明されました。大きな進展です。

国のスキームに完全に準拠したプランだけでなく、バリエーションも提示されました。すでに建て替えに動き出した物件もあるようですが、それは、国のスキームからは離れた方式のようです。

とりあえず、国のスキームにほぼ準拠したプランによるスケジュールの概要が説明されました。年内に建て替え決議に至るように調整し、その決議にあわせて除却命令が出され、年明けから除却工事が始まるような流れのようです。

除却には10ヶ月が見込まれています。それを準備するだけで2ヶ月かかるそうです。周囲に迷惑がかからないように除却しなくてはならないのが厄介です。スケジュールでは、建て替え決議および除却命令の後にしか除却準備を始められないようですが、その部分は、前倒しも可能ではないかと想像します。

建て替え決議に至るまでのプロセスはまだまだ難しい問題だらけです。決議の時点で、どのように戻るかということまで確定する必要があるようです。事業の方式を決め、追加の負担を確定し、戻る部屋を確保しなくてはなりません。その調整のため、コンサルタントによるヒアリングが行われることになりました。他の物件では、すでにコンサルテーションがはじまっているところもあるとか、ないとか。

12月に行われた区によるヒアリングでは、退去や仮住居についてでしたが、今回は、建て替えに関する課題に進むので、コンサルタントが入るようです。再開発事業などでは、コンサルタントが入るのが一般的だそうで、区の周旋によるコンサルタントです。

発覚から8ヶ月、退去から半年で、建て替えへの具体化に進み始めました。仮住まいのスタートから半年以内に建て替えプランを作るべしと1月に知事はコメントしていました。それが、拘束力を持つかどうかはわかりませんが、どうにか間に合ったような気がします。

途中で足踏みがありました。足踏みの原因は、区の方でも、別の大きな問題があったりしたとのことです。住民の方でも、仮住まいでの生活の確立や、損害の回復のために様々な手続きがあり、建て替えの具体化だけが課題ではありませんでした。そう考えると、無駄無く順調に進んでいると思います。

これから先、順調であって欲しいと思いますが、展開については想像もつかない部分がたくさんあります。
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by gskay | 2006-07-31 09:56 | 建て直し
火災感知装置の点検
仮住まいで、火災感知装置の点検がありました。当初の指定日は平日でダメでした。土曜日に変更してもらいました。

日中は不在が多いので、そういうサービスは夜間にもやって欲しいと思いましたが、それはおろかな発想でした。あの装置は、音が鳴る装置なので、夜間に点検をするのは、歓迎できません。

点検はあっという間に終わりました。変更してもらったことを詫びながら、終了のサインをしました。不在が多いことには慣れていて、きちんと変更の連絡が入れば問題ないそうです。

担当の人によると、最近は、検査できる率が上がっているそうです。以前の方が、不在の人が多く、都合がつかないことが多かったそうです。最近は、在宅の人が多いということです。

「どうして?」と聞いたところ、「年齢層が上がり、在宅している機会が増えているのではないか」ということでした。

新しいマンションでは、若い人の共働きが多く、不在が多いそうです。以前なら、子育て中の主婦は家にいたものですが、最近はそうでもないそうです。

日中、家に居るようになるのは、年をとってからということでした。今のマンションは、できてから少し時間が経っているので、落ち着いて来ているのかもしれません。
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by gskay | 2006-07-29 13:02 | マンション暮らし
透明性の高い価格
競争力のある価格をめざすのは意味のあることです。価格競争は消費者としては歓迎すべきだと思います。しかし、価格の安さだけがいつまでも競争力を持つとは思えなくなって来ました。

品質についての「安かろう悪かろう」ということではありません。うちの物件の「違法」は、「安さ」とは直接の関係はありません。「安さ」を基準に、ヒューザーを忌避したところで、違法建築を免れることはできません。

検査機関でさえ見抜けない違法性を、「安いから何かある」という「漠然」とした直感で回避できたとしても、それは運が良かっただけのこと。それが、現在の仕組みの限界です。むしろ、価格が性能を保証できていない点が問題です。「高い」ということで安心はできず、「漠然」とした直感に頼らざるを得ません。

この問題の打破のためには、価格の透明性が必要だと思います。そして、価格の透明性が確保されれば、その延長上に、少なくとも二つの点で魅力が生まれると思います。

一つは、売り主の経営体力の強さを示すことができます。これは、別の手段でも調べることができるものの、売り物と価格を見ただけでわかるものではないと思います。売り物の質と経営が一致するとはいえないものの、問題発生時の対応に差が出ます。それは価格に反映させられるポイントになり得ます。私が迂闊だったところです。

ヒューザーの場合、価格の安さが会社の資産を減らしていて、補償を困難にしたという可能性があるとは思います。ただ、破産財団の中身をみると、意外に資産が残っていて、しかるべき融資や信用保証のようなサポートがあれば、補償をやり遂げることはできたと思います。しかし、今さらです。なお、ついでに言うなら、大勢に影響のある資産隠しなど、世間で言う程には、簡単には出来ないものだという印象を受けました。細かくみると、結構あるかもしれませんが……。

今後、このような問題が発生しても、補償については、保険でのサポートが行われる方向のようで、安心といえば安心です。そうなると、価格に反映する価値では無くなるのかもしれません。

もう一つは、社会的貢献や環境への貢献です。価格に反映されないような悪影響を考えて、その悪影響を取り除くための活動への貢献があるなら、それが価格に上乗せされてもいいのではないかと思います。

環境への配慮は、周辺だけに留まるものではなく、材料が通って来た過程の全てに対して必要です。そうした配慮を徹底的にしていくのは現状では無理かもしれませんが、配慮している姿勢を明確に打ち出しているのなら、費用がかかってもいいと思えるようになりました。

そうした配慮が足りないところからやってきたモノを、安いからといって歓迎し続けることに疑問を感じるようになりました。まやかしの免罪符にすぎないかもしれませんが、無頓着ではいられないと思うようになりました。こちらは、これからの課題だと思います。
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by gskay | 2006-07-28 09:19 | 安全と安心
家具付き賃貸マンション
家具付きの賃貸マンションのチラシが入ります。魅力的な写真がちりばめられたチラシです。きちんとコーディネイトされた家具が配置されているのは美しいと思います。

自分のこだわりで家具をそろえると、結構、滅茶苦茶になりがちですが、こだわりを捨て、家具付きの部屋を利用するというのもいいかもしれないと思いました。

が、賃料が「おっと!」という値段でした。

家具の値段を考えても、かなり強気な商売です。そういう物件の数は少ないと思われるので、希少性が値段を決めているのかもしれないと思いました。

家具を買うのはお金さえあれば比較的簡単ですが、処分するのは大変なので、家具付き賃貸マンションのニーズは高くなるのではないかと想像します。業者がまとめて家具を用意すれば、コストの面でも有利になるのではないかと思います。

今後、供給戸数や賃料がどのように推移するのか気になります。私は、発展の可能性が高いと思いました。賃貸については、家具なし物件の方が少数派になる日が来てもおかしくないと思います。

ちなみに、ヒューザーは、「家具付き分譲」を試みはじめたところだったと聞いています。家具の流通コストも考えて、一括購入するという方法で低価格をめざすと同時に、コーディネイトでも勝負しようという発想だったのかと想像します。

他のヒューザーのマンションは、設備でさえオプションが多かったのに対し、正反対の発想です。あの会社は、平均からはずれた両極端を目指していたのかもしれません。
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by gskay | 2006-07-27 16:46 | マンション暮らし
土地の買い取りの取引費用
建て直しは、同じ建物を再建するというプランをベースに、国のスキームに則った場合の費用や、組合を作った場合の費用等が試算されています。

国のスキームは、自治体が土地代で建物もろとも買い取り、所有者となった自治体が除却を行うというものです。これが必ずしも費用を削減することにつながらないのではないかという試算もあります。

不動産取引の費用が無視できないとのことです。とりわけ、同じ建物を作り、元と同じように再入居するとした場合、取引の費用などが自己負担を上昇させてしまうそうです。

もともと国のスキームは、占有床面積を減らして再分譲の際、戸数を増やし、各住民の負担を軽減しようというものでした。その場合、不動産取引の費用は不可欠のものです。

しかし、同じ建物に同じ住民がもどるだけなら、取引は必要とはいえなくなるのではないかという考えもあるようです。買い取りの有無で、住民の負担も、区の出費も変わるそうです。

所有者が除却を行うという前提からみると、売買なしに所有者ではない区が除却費用を負担することに違和感がでるのではないかと思います。ただし、その除却費用については、それぞれの住民はヒューザーに債権として届出ていることに象徴されるように、費用が出るまでの立て替えという形で処理することも可能なのかと想像します。

あいにく、現状では、配当が2割程度の言われているので、土地の買い取りが行われない場合は、残りの8割を別に用立てる必要が出る模様です。必要があるなら、訴訟で対応すべきであろうと思います。その相手のひとつは、区です。

また、もともとの国のスキームの形で戸数を増やすメリットについては、疑問の声もあります。新築であるものの、中古と同じような価格にしかならないのではないかという意見があります。

そうした観点を含め、国のスキームを土台に、それぞれのマンションが工夫すべき段階に進んできました。どうも、国のスキームについては、その背景にある考えを尊重しつつも、そのままで活用するのは難しいようです。
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by gskay | 2006-07-26 23:55 | 公的対応
耐震改修の可能性
耐震改修の方がいいのではないかというアドバイスをくれる専門家もいます。0.5以下物件ではありますが、念のため、改修案も作成されました。

しかし、5月の時点で、それは断念しました。費用については、除却しない分は安くなりますが、ものすごい改修工事が必要になることがわかりました。隣の建物との関係で工事が制限されるため、規定の強度を確保するための工事は、現在のところ、非現実的です。

改修の方が、工事期間が短く、再入居が早いと言う点はメリットです。しかし、費用が予想以上に高く、建物の実用性も損なわれるというデメリットが大きすぎました。

具体的な改修案が出たところで、改修の可能性は低くなり、その時点で建て替え推進に意思が統一されました。その後は、建て替えの方針に沿って具体化が進んでいます。

除却がスタートするまでに、余程すごい耐震改修技術が登場しない限り、改修で対応する可能性はありません。
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by gskay | 2006-07-25 10:38 | 建て直し
旧耐震基準のマンション改修費補助
旧耐震基準で作られていても、理論的には、うちのマンションのように建て替え相当にはならないはずだそうです。ただ、耐震診断をしてみないことにはわからないというのが実情ではないかと思います。引用した記事は、改修のための補助が手厚くなりそうだと伝えています。

読売新聞は、この措置の理念を解説しています。

旧耐震基準分譲マンション、改修費3分の1を助成へ


 1981年より前の旧耐震基準で建てられた分譲マンション約50万戸の強度不足問題に対応するため、国土交通省は来年度から、財政、税制などの各面で総合的に住民を支援し、耐震改修を促進する方針を固めた。

 旧基準によるマンションは、耐震強度偽装事件の「姉歯物件」並みに強度が足りないものも多いと見られるが、改修は費用がかさむうえ住民の合意形成が難しく、改修は進んでいない。このため同省は、費用の3分の1を助成するほか、合意形成に向けてコーディネーターを派遣する。

 国交省の試算では、旧基準の建物の耐震改修に必要な費用は1戸当たり約300万〜400万円で、この3分の1を国と自治体で助成する方針だ。
(読売新聞) - 7月20日3時9分更新


朝日新聞は、やや詳しく報じていて、問題点も指摘しています。

asahi.com旧耐震基準のマンション、改修費補助を2倍に 国交省


2006年07月20日23時00分
 国土交通省は20日、現行の耐震基準を満たさない分譲マンションの補強工事促進に向けて、改修費の補助率の上限を約33%と現行の約2倍に引き上げる方針を固めた。補助制度を05年度に設けたが、多額の費用負担に尻込みする居住者が多く、改修のめどがなかなか立たないためだ。国交省は07年度予算の概算要求に反映させる。

 中古マンションの改修費は1戸あたり300万〜400万円が相場とされるが、実現には区分所有法の規定で通常、居住者の4分の3以上の賛成が必要だ。耐震改修の補助率の上限が国・地方合わせて15.2%となっている現行制度のもとでは、これを利用した分譲マンションの改修実績が全国で数棟にとどまっている。

 81年から適用されている現行の耐震基準は、震度6強から震度7程度の大規模地震でも倒壊などの被害が生じないことが前提条件。国の推計では、現行基準を下回る住宅は全体の25%にあたる1150万戸。そのうちマンションなど共同住宅は150万戸にのぼる。

 政府は2015年までに現基準を満たす住宅の割合を90%に高める方針を打ち出している。だが、分譲マンションの耐震改修に補助制度を設けている市町村が1割に満たないなど、行政側の対応の遅れが目立っている。

最大の問題は、朝日新聞が指摘するような自治体の体制作りの遅れだと思います。予算を必要とするため、どうしても腰が重くなるのだと思います。

また、記事では言及はありませんが、建物を修繕して使うということは、大切な発想だと思います。しかし、修繕に関わる業者の勢力が強くないためか、作る仕事の方が主流です。今後、業界は、修繕や管理の業務にもっと注意を払う時代が来ると思います。

業界の意識が変われば、自治体の意識も変わるのではないかと思います。あるいは、この予算が通れば、業界の意識を変える起爆剤になるのかもしれません。

これまで、耐震改修促進は、不特定多数が利用するような公共的な建物への配慮が法的にも実際問題としても中心でしたが、対象が個人の住宅へと広がっていくのだろうと思います。旧耐震基準の既存不適格の住宅については道が開けてきました。まだ不十分かもしれませんが、前進です。

一方、新耐震基準の違法建築については対応らしい対応がありません。本来、建築確認や完了検査によって違法建築がないはずという前提なので、対応は必要ないのかもしれません。

今回、その確認や検査があてにできないことがわかりました。さしあたり、建築確認という行政処分にかかわる違反については、今回の耐震偽装物件への公的対応により、制度として前進を見せつつあります。

しかし、施工の欠陥については手つかずです。施工の欠陥も完了検査の違反を伴うものなので、建築確認の段階の違反とどのように違うのかわかりにくいと思います。加えて、問題を明らかにするためには、耐震検査を費用をかけて行わなくてはなりません。障害は、施工レベルの問題の方が山積みです。

また、戸建てへの対策も配慮が必要だと思います。引用した予算は、マンションが対象ですが、記事にもあるように、戸建ての方が多いのですから……。
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by gskay | 2006-07-24 10:16 | 政治と役所と業界
業務登録
建築士の仕組みについて、様々なアイディア出ているようですが、建築士しかできない仕事が、書類への署名と捺印くらいだとしたら、実態は変わらない可能性があります。名義貸しに対して強い対応をしたことの意味を再度問う必要があるような気がします。

また、一人一人の建築士の問題とは別に、事業を行う組織についての見直しが不十分であるという印象でした。引用した記事は、そうしたポイントに対する現在までの成果を伝えているのだと思います。

事務所の業務登録案を提示 建築士制度改革で国交省


 耐震強度偽装事件を受けた建築行政の見直し問題で、国土交通省は20日の社会資本整備審議会基本制度部会に、構造設計や設備設計などの業務に応じた登録制度を建築士事務所に導入するとした建築士制度の改革案を提示した。
 基本制度部会の主な論点は、専門分化が進む設計業務の実態に合った建築士制度の改革。前回会合では(1)構造設計、設備設計の専門資格を創設(2)設計全体を統括する1級建築士の質をレベルアップする新た試験を実施−との資格制度の改革案が示された。
 しかし、国交省に対し、この案で新たな試験を課される既存資格者からの反対意見が殺到したという。
 このため、国交省は今回、個人の資格制度はそのままに、業務を請け負う建築事務所に対して、専門の業務区分に応じた登録を義務づける代案を提示。登録には、専門業務について一定の知識や経験を持つ建築士の配置を義務づけるとした。

業務の中身を見ると、専門性という問題以外にも、規模という要素も重要だと思います。

「登録」という仕組みは前進ですが、一歩進んで、開設の「許可」のような規制が必要であると思います。事務所は、内部の点検の仕組みなどを充実させる必要があり、加えて、公的な取り締まりが介入できるような仕組みを作る必要があると思います。

また、細切れにした業務毎の仕組みも必要だと思いますが、小さな規模の業者ができやすい環境を温存になりかねず、効率が犠牲になるとともに、責任の所在が曖昧になり、内部の管理の体制も充実しないと思います。

登録を制度にするにしても、あまり細分化せず、包括的な形での登録が妥当だと思います。

管理するという目的だけでなく、新たな技術でより良いものが作られやすい環境を整えるという目的も果たせるような仕組みを期待したいと思います。
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by gskay | 2006-07-22 15:50 | 政治と役所と業界
保険制度への提言
住宅建築にかかわる業者は、せめて10年間の瑕疵担保責任を果たし終えるまでは消滅できない仕組みも必要だと思います。保険でカバーするにしても、業者は逃げ切れると思ってもらっては困ります。

おそらく、マンションのような共同住宅より、戸建ての方に悪質な業者が混じっているのではないかと思います。破産で清算したり、廃業することで、関係者が責任から免れる仕組みになってはならないと思います。

引用した記事では、住宅取得者の側の制度にも言及している点も注目されます。

日経住宅サーチ (7/18)欠陥住宅に備え、売り主が改修費用供託も・国交省提言


 住宅に欠陥が発生した場合に売り主に改修などの責任履行を確実にするための方策を検討していた国土交通省の住宅瑕疵(かし)担保責任研究会は18日、報告書をまとめた。売り主が倒産して改修費用を負担できなくなった場合への対応として、新たな保険制度の創設のほか、改修費用の供託や信託などの制度の検討を提言した。

 研究会は学者や弁護士のほか、保険業界の代表者らで構成。今後、国交省は報告書をもとに金融や不動産などと関係業界などと調整を進め、来年の通常国会での法整備を目指す。

 報告書は保険制度を創設する場合、住宅の建築時の検査などを行う保証機関を設置したうえで、保険会社がその保証機関から保険契約を引き受ける枠組みを想定。安定的な制度運営を進めるため、支払額が多額に膨らんだ場合などに政府支援の検討も必要と指摘した。

 耐震強度偽装などの売り主の故意・重過失については保険になじまないとしたうえで、住宅取得者が任意に活用できる支援金制度などの枠組みを提言した。

「売り主の故意・重過失については保険になじまない」というのは、もっともなことかもしれません。しかし、住宅取得者を中心に考えるなら、それを除外してしまうと肝心な部分が抜け落ちてしまうように思います。

保険がカバーしてくれることを前提とした売り主のモラルの低下を懸念しているのだと思いますが、これは、免責することで対応するのではなく、取り締まりとの連携の強化によって対応すべきではないかと思います。

ところで、引用記事中の「支払額が多額に膨らんだ場合」というのがどういう場合なのか想像がつきませんが、何かそういう状況を具体的に想定しているということでしょうか?巨大開発や、超高層などが問題を抱えてしまう可能性も考慮に入れているのかもしれません。

これまで、住宅問題は、戸建てから、巨大開発や超高層までをひとまとめにして考えています。引用の記事でもその範囲を出ないと思います。

いまや、規模の問題は、質的な差を作っていると思います。単に大きくしただけでは済まされないと思います。

建築の制度にしても、技術にしても、建築の体制にしても、保証の仕組みにしても、規模が大きくなったことによって、質が変わっています。そうした観点からのきめ細かいアプローチを検討する余地があるように思います。
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by gskay | 2006-07-21 10:38
お中元−2
ゆうパックを届けてもらっても、やはり不在で受け取れません。ゆうパックの配達も、他の宅配業者に負けないフットワークですが、郵便局に直接受け取りに行けるが便利です。

簡易郵便局に保管しておいてもらうのも便利ですが、この地域の本局では、24時間受け取れます。さすがに、夜中や早朝に受け取りに行こうという気にはならないものの、引き取りのためにあせらなくて済むのがありがたいと思います。

宅配ボックスもコンシェルジュサービスも今の住まいにはありません。ここでは、デパートの配送が苦手です。たまたま受け取れればいいものの、不在通知の場合、再配達の約束の時間に拘束されてしまいます。しかも、なかなか時間通りにはいかないようです。デパートの配送業者は融通が利かないことが多いという印象です。お中元シーズンという忙しい時期で、配送の担当者はきりきり舞いなのだろうと思います。

日中に不在の人が増えているものと思われます。宅配ボックスやコンシェルジュサービスは、小さい規模の配送業者にとっても、住民にとってもありがたいものだと思います。

ただ、今後、大きな宅配業者や郵政公社のサービスだけになっていくなら、問題とはならないのかもしれません。不在に対する対応は、インターネットや携帯電話での対応を含め充実していて、小さな業者を寄せ付けないものがあると思います。
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by gskay | 2006-07-20 18:06 | マンション暮らし