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最初の耐震偽装物件
最初の耐震偽装物件は、木村でもなければ、ヒューザーでも、総研でもありませんでした。その結果、世の中の追及が腰砕けになってしまいました。

この物件の検査機関は、中央区で、建築確認段階の見落としと、問題の公表後の再計算への対応の2点から責任を追及されているようです。

建築確認の見落としについては、他の物件と共通する性質の問題だと思います。再計算への対応については、区が自らの責任を認め、区長、助役をはじめ、関係職員の処分が行われるそうです。

この出来事はともかく、中央区は、実力不足を認識していた様で、職員の研修のための予算を早々に組んだりと、前向きに対応しています。

他の区でも、ヒューザーの物件で再計算への対応等で混乱したケースがありました。そちらでは、どのようなことになっているのでしょうか?

ところで、このマンションを分譲した会社は強気です。瑕疵担保責任が及ばない古い物件ではあるものの建て替えの方針だそうです。売り主としての社会的責任を果たしている点で立派だと思います。その費用については、区の負担も求めていく考えとのこと。

区には、確認段階の一度目の見落としと、再計算段階の二度目の見落としの責任があります。二つは、性質が異なりますが、いずれも、難しい対応が必要だと思います。

一度目は、申請をした張本人である建築主も責任を問われるべき問題です。これまで、建築主に対し厳しい公的な対応が行われて来ました。その点を考えると、建築主は、楽観的にはなれないでしょう。

一方、二度目については、安全宣言が撤回されたという問題です。これは、違法建築が作られたこととは直接の関係はありません。

どのように責任が明確化されていくのか重要です。

また、ヒューザーが追いつめられた経緯や、この最初の物件の分譲会社が建て替えに対応するという方針を見る限り、瑕疵担保責任が及ばないような古い物件でも、建築確認段階の違法建築については、建て替えないし買い取りという対応が当然の対応として認識されつつあるように思われます。

現状では、発覚後にうまく対応できないと、建物の違法への取り締まりの手続きが始まります。そこで手をこまねくと、住民への公的な対応がはじまってしまいます。分譲会社は、速やかに対応しない限り、矢継ぎ早の責任追及から逃れることはできません。

この最初の物件の分譲会社は、現在までのところ、うまく乗り切っているように見えます。強気の妥当性はともかく、危機への対応は、ヒューザーのような過ちを繰り返さずに済むのではないかと思われます。
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by gskay | 2006-07-19 15:53 | 公的対応
資産価値の確保
建て替えによる資産価値については、住民それぞれが思い描いているものが違うと思います。

負担を覚悟の上で価値を高める方がいいと考える住民もいます。しかし、負担を最小限にすることを望み、資産価値は二の次という住民もいます。早く再建に漕ぎ着きたい住民もいれば、時間をかけても良いものを作りたいと考える住民もいます。

最終的な資産価値だけが尺度ではありません。途中に予想される出来事まで、よく吟味しなくてはなりません。

今のところ、様々なプランがある中で、決定的なものはありません。遅れや足踏みはあるものの、再建の目処が立たないという絶望的な状況ではありません。しかし、様々なプランがあるということは、それ自体がややこしい問題です。

そろそろ、どのプランを重点的に進めるかを決めなくてはなりません。ところが、決定的な尺度がありません。総意をまとめるのは難しいと予想されます。これは、手だてがなくなってしまうことに比べれば、贅沢な悩みかもしれません。

総意の元で決断を下すには、「住む」という原点に戻る必要があると思います。損得だけでは決着できません。それぞれの住民が持つ「住む」ということへの考え方に踏み込んだ議論をしなくてはならないような気がします。

これまで、良く考えてみると、「住む」ということにウエイトをおいた具体的な意見の交換は充分ではありません。その議論が糸口を示してくれるのではないかと思います。
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by gskay | 2006-07-18 08:56 | 建て直し
中間配当の見通し
ヒューザーの破産管財人の記者会見で、現在のところの配当の見通しが発表されました。現在までの原資は、決して少ない額ではありません。もちろん、不足ですが……。

これは、破産管財人がとても頑張ってくれているということだと思います。あるいは、意外に、ヒューザーという会社には余力があったということかもしれません。

金額を見る限り、それなりのサポートがあれば、建て替え事業なら実施できたのではないかと悔やまれます。建て替えとか、買い取りとかいうことで、混乱している間に、住民の意思をまとめたりすることができれば、軟着陸も不可能ではなかったのではないかと思います。

とりあえず、この原資での中間配当があるようです。今後、特定行政庁である自治体への裁判の行方次第では、配当はさらに増える可能性が出て来ました。

どうして、ヒューザーを営業不能なところまで追い込まなくてはならなかったのか、疑問のままです。何度も言っているように、ヒューザーが営業不能状態にならなければ、少なくとも私は、破産申し立ての意義はないと考えていました。

あのような「パニック」と「バッシング」がなければ、事情は変わっていたかもしれません。

打つ手が本当になかったのかどうかを再検討してみる必要があると思います。また、今のスキームが本当にベストだったのかを確認すべきだと思います。そして、どういうプロセスでスキームが決まったのかを反省しなくてはならないと思います。

役所の中での決定だけでなく、マスコミの論調や世論の動向についても検証する価値があると思います。

私たちにとっては、今さらです。だからと言って放置するのではなく、教訓を学ばなくてはなりません。
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by gskay | 2006-07-15 00:32 | 損害と回復
「住む」ことを前提とした対応
「住む」ことを目的とした分譲マンションでは、資産のことだけを考えて判断したり行動したりすることでは、解決にはなりません。シノケンが扱っていたような投資目的の賃貸用マンションとは異なる部分だと思います。損得や収益性という算盤をはじくだけでは、解決を見つけるのは難しいと思います。

ヒューザーによる「買い取り」が、業者の都合で不可能になったことが問題視されました。私は、「買い取り」提案より、当初の「建て替え」提案の方が「住む」という目的にかなうと感じていたような気がします。

テレビなどでは、ヒューザーにとっては建て替えの方が費用が少なく済むためか、買い取らないのはけしからんという話になっていました。しかし、私は、買い取りをあまり歓迎できませんでした。とっとと、建て替えに入りたかった。

金の問題ではない部分もあります。小嶋社長をどなりつけた司会者は、所詮、金の問題しか頭になかったのではないかと思います。あの辺りで、問題が好ましくない方向に曲がってしまいました。

その後は、問題物件が増え、例の複雑な買い取り提案になりました。あの提案は、本来の買い取りとは程遠い代物で、問題外ですが……。

改めて考えてみると、建て替えは一斉でなくても良く、だったとしたら、あのような形で売り主を追いつめる必要もなかったのではないかと思います。なるべく速やかに行えればよかっただけだと思います。

加えて、既存不適格物件との比較で考えると、緊急の措置が積極的にとられたことに不合理なものを感じないわけではありません。また、早々に措置を講じた市での退去状況をみると複雑です。

別のスキームの可能性もあったのではないかと思います。建て替えが首尾よく進んだあかつきには、検証したいポイントです。

そういえば、買い取りについては、北海道の住友不動産の物件は、どうなっているのでしょうか?順調なのでしょうか?

資産の所有にとどまらず、「住む」ということまで考えたとき、金勘定だけでは、解決出来ない問題が出て来ます。
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by gskay | 2006-07-14 10:55 | 建て直し
訴訟の準備、検討
「住む」ことが最優先です。損害の回復や責任の明確化は重要ですが、二次的なものです。

損害の回復は、満足が行くまでコツコツと細かく進めて行く必要があると思っています。ヒューザーをつぶしてしまった以上、仕方がないことです。

欠陥住宅に詳しい法律の専門家は、「裁判をすれば、きっと勝てる」と言ってはくれますが、正義や勝ち負けへのこだわり以上に、目の前の現実的な問題に対処しなくてはなりません。裁判の意義は理解できますが、全面的には集中できません。

首尾よく運んで、損害額を回収できたとしても、「住む」という目標が達成されなければ、満足は難しいと思います。また、現状は、「住む」という目標の達成が閉ざされてしまったわけではなく、むしろ作業が着々と進んでいる段階です。

いよいよ手だてが無くなった時には、裁判に全力を傾けることになるかもしれませんが、幸い、今はその状況ではありません。あるいは、裁判所の判断が手続きとして必要になるというなら、裁判に取りかからなければなりません。

うちの場合、裁判については準備段階、検討段階です。
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by gskay | 2006-07-13 17:04 | 損害と回復
お中元
仮住まいには宅配ボックスがありません。日中は不在のため、不便です。お中元やお歳暮のシーズンは厄介です。もとのマンションでは、宅配ボックスが重宝しました。

不在通知については、大規模なマンション地区のためか、対応は迅速です。配送業者によっては、近くにセンターがあったり、配送担当者がいつも近くにいたりするようです。

それでも、宅配ボックスは欲しいと思います。

住所が変わったことについては、その経緯を連絡済みの人もいるし、未連絡の人もいます。慌ただしく仮住まいに移ったので、そのあたりは不徹底です。もとのマンションに住んでいた期間が短かかったので、気付かない人もいると思います。
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by gskay | 2006-07-12 23:46 | 仮住まい
住まないで売るつもりの建築主のための仕組み
住宅の「建築主」という仕組みは二つの方向に向かって進んで行くと思います。

従来の仕組みは、建築主が自ら居住することを想定した仕組みで、住む人が「家を建てる」という発想のもの。建て売りの分譲住宅の問題を指摘され、自ら丁寧に作り上げて行くことが出来る人にとってのメリットが見直されているようです。

一方、分譲を目的に業者が建築主となっている住宅もあります。この場合、住む人は「家を買う」という発想です。あいにく、売るつもりで建てる「建築主」をめぐる仕組みの整備が不十分で、業界の曖昧な体制の元凶ではないかと思います。

元々の姿に戻って、住む人自身が「家を建てる」ことは魅力的です。また、新しい建物を建て続けるのは、木造中心の住宅の耐用年数との関係で不可避なのかもしれません。

その一方で、建物を大切にして、一つの建物を売買によって永く使われるようにすることも大切だと考えられるようになりました。耐用年数も延びていると言われます。その上、マンションのような建物を増えています。

今こそ、「家を建てる」住宅とは区別して、永く売買されながら使われる住宅を、新たな住宅建築のあり方として考えなくてはならない時期ではないかと思います。

とりわけ、共同住宅は、その気になれば、長期に利用できる建物を建てることが可能だと思います。しかし、その建築は、個人の手に余る大事業であり、業者の力が必要です。

その業者の位置付けが曖昧です。個人が戸建てで「家を建てる」という発想の域を出ない仕組みしかなく、新築を新築物件として販売すれば、役目が終了と言うような仕組みに過ぎません。

「家を売る」ことを前提とした建築主には、その前提にふさわしい地位を与える必要があると思います。同時に、永く使用に耐える住宅を目指す仕組みを合わせて整備すべきだと思います。

従来の「建てて売る」という仕組みでしか儲けることが出来ない仕組みを乗り越えるべき時期に来ていると思います。永い期間に、何度も売買されるのが当然という仕組みを作る必要があると思います。
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by gskay | 2006-07-11 00:23 | 政治と役所と業界
戸建て住宅の「建築主」
共同住宅では、住宅取得者が「建築主」であるという事業は、ほとんどないのではないかと思います。通常、売り主になる業者が「建築主」になっています。

ところが、戸建て住宅の場合、建て売りの分譲と、注文建築では異なっているようです。建て売り分譲では売り主になる業者が「建築主」になっていますが、注文建築では住宅取得者が「建築主」です。

「家を買う」のか、「家を建てる」のかの違いです。業者と住宅取得者の関係では、建て売り分譲では売買ですが、注文建築では請負です。

そのような差はあるものの、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、建て売り分譲の売買であろうが、注文建築の請負であろうが、瑕疵担保によって住宅取得者は保護されています。

ところで、今回の耐震偽装に関連して実施されている公的な対応は、「建築主」に対して冷淡です。ビジネスホテルや賃貸マンションについては公的な対応が施されていません。「建築主」には、建築確認を申請したという責任があるからだと位置付けることができますが、もし、ここで「建築主」の責任を強調しすぎると、注文建築の場合の住宅取得者の責任が重くなってしまいます。

欠陥住宅は、従来、施工レベルで発生するものが多く、その立証が困難であったり、責任関係が曖昧である事から、住宅取得者は放置されて来ました。その状況は、共同住宅であろうが、建て売り分譲であろうが、注文建築であろうが、同じ状況に置かれてきたのではないかと思います。

今回、違法な設計と、違法な建築確認による欠陥という新しいパターンが登場しました。この場合、証拠はふんだんにあり、立証は困難ではありません。

しかも、たまたま、注目されたのが分譲マンションであったので、住宅取得者には、違法な設計や違法な建築確認への関与はありませんでした。「建築主」として責任を負う必要はありませんでした。

しかし、これが、注文住宅であったなら、住宅取得者の立場は、ビジネスホテルのオーナーや、マンション業者と同じ「建築主」であり、建ててしまった責任を逃れることはできなくなるのではないかと思います。

欠陥を指摘し立証するのは容易でも、責任を追及したり、損害を回復しようとすると、注文建築による住宅取得者は、「建築主」としての責任を負わねばならない立場になってしまうのではないかと思います。

欠陥住宅の問題を考えるとき、住民という立場を守るという発想が重要だと思います。現状では、建築という事業からの視点ばかりが強いように思われます。最終的に、人が住む建物だということに価値をおくという観点から考える必要があると思います。
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by gskay | 2006-07-10 11:33 | 安全と安心
公判スタート
関係者の初公判が行われました。イーホームズの社長です。

問題となっている不正な手続きによる増資が、見落としの直接の原因だとはいえません。正しい経理をしている民間機関も、特定行政庁も検査能力については不足していたからです。だとしても、不正は不正です。

指定の取り消しも、見落としという能力不足の問題のみならず、直接考慮されるかどうかは別として、指定プロセスの不正も重大だったのではないかと思われます。結果としては、見せしめのようになっていると思います。

発覚の経緯が明らかになり、少し残念に思います。そこに、指定にいたるプロセスの不正と同じような姑息さが感じられるからです。

マスコミやメディア、それに国会までを都合良く巧みに使って責任逃れをしようとした点は、問題の元建築士と変わらないと思います。

不正な増資、能力不足、そして発覚した後の責任逃れのでまかせ。

最初は、彼に怒りを感じました。能力不足に対しての怒りです。しかし、その能力不足は、彼の会社に限った話ではないことがわかりました。パンドラのはこを開いた本人として、建築の民主化に寄与できる人材かと期待したこともありました。

でも、今は、元建築士同様、混乱を招き、「構図」をあおり、不要な悪影響をばらまいた張本人の一人だと、私は位置付けます。半年にわたり、彼にも騙されてきたということです。
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by gskay | 2006-07-08 15:25 | 真相 構図 処分
資産の評価
建て替え計画を準備する作業が進められています。残念ながら、決定的なプランは出来ていません。しかし、考慮に値するいくつかの素案が出ています。

単純な建て直しなら、あまり大きな問題は生じませんが、部屋の配置変更などを行うプランもあります。部屋の配置が変わるとなると、どこに誰が入るのかが大問題になります。そこで、引用したような評価のガイドラインを設定し、不公平にならないような調整がスムースに行えるように配慮しているのだと思います。

建て替え時の評価に指針 耐震偽装で国交省


 国土交通省は5日、耐震強度偽装事件で、強度が基準の50%を下回った被害マンションを建て替えた時の資産価値を評価する方法についてのガイドラインを作成した。近く、関係自治体を通じて住民側に示す。
 被害物件はいずれも分譲後間もなく、居住者は二重のローンを抱えることになるため、床面積だけでなく、階層や間取りによる購入時の価格差にも考慮した算定方法を示している。
 被害マンションの建て替え協議では、費用の負担を軽減するために住戸を増設したり、住民間で居住階を変更したりする動きが出ている。国交省はトラブルを防ぐため、各戸の価値を適正に算出する必要があるとしてガイドライン策定に着手していた。
(共同通信) - 7月5日19時43分更新

もともとの分譲は、申し込み順でしたが、今度は一斉です。その際、上の階を希望する人もいれば、追加負担を最小限にしたい人もいるはずです。そのあたりの調整への配慮だと思います。

引用の記事では、二重ローンとの関連で、ガイドラインの必要性を訴えていますが、どのような建て直しにもつきものの問題ではないかと思います。建て直し後の調整の前例の一つになっていくのかもしれません。

どのような事業の形式をとるかも未決定ですが、再入居にあたっての調整の重要な材料になるのだろうと思います。中身まではわかりませんが、国土交通省の行き届いた配慮だと思います。

ところで、今回は、事情が事情なので、国土交通省に音頭をとってもらいましたが、通常の建て替えの場合、不動産鑑定士が活躍することになるのかと思います。
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by gskay | 2006-07-07 18:48 | 建て直し