<   2006年 12月 ( 18 )   > この月の画像一覧
大手や公団だったら安心できたのか?
大手のデベロパッパーであろうが、公団であろうが、あてにはできないと思います。

大手や公団の価格設定にはゆとりがあります。ヒューザーのようなギリギリの価格ではないようです。ヒューザーでさえ、実際には、さらに低価格が可能であったかもしれないとされていて、ギリギリではなかったようですが、少なくとも大手や公団に比べれば、価格は低く抑えられていたことは間違いないと思います。そこが目玉であり、競争力の一つでした。そして、問題視されているポイントでもあります。

安心につながるから、高い価格を受け入れるべきだと強く主張されています。余裕があるから、何かあった時の対応がスムーズであるとされています。これに対し、ヒューザーからの購入者は「安物買いの銭失い」だと非難されているのだと思います。

確かに、スムーズに対応されることは歓迎です。しかし、期待通りになるかどうかはわかりません。

上乗せされた価格の行方が問題です。

大手だからと言って、経営に余裕があるという話は聞きません。分譲はやめてしまったものの、公団の借金の巨大さも有名です。スムーズに対応できるかどうかは、微妙ではないかと思います。

一体、上乗せされた分はどこに消えたのでしょうか?

広告会社などに流れているのではないかと想像します。「など」の中には、様々なものが含まれているのではないかと思います。その結果、問題が起こったとしても、ヒューザーのように、問題が単純に直撃せずにすむ体制が組まれているのではないかと思われます。

もし、補償に対応するための余裕の方に、上乗せ分がまわっているなら安心です。しかし、問題が大きくならないようにするための努力の方に費用がまわっているとすると、安心には程多く、むしろ、疑心暗鬼の元凶になるのではないでしょうか。

本当に、補償が可能な体力を持っているデベロッパーなのかどうかは、企業の規模とか、価格設定の高さなどでは測れないと思います。

また、大手なら、違法にならないようにきちんとしていると信じたいところですが、違法建築の問題も、適法を確認するための検査システムが根本的にデタラメである以上、何がどのように問題になるかわかりません。

結局、大手なら安心できると言う主張は、そういう主張が都合の良い立場のためのものに過ぎないと思います。大手だろうが、中小や新興だろうが、ひとつひとつ、きちんとチェックしないとダメだということに、何の変わりもありません。もし、建築確認などの検査の制度がきちんとしてさえいれば、そんな心配は無用なはずだったのに。
[PR]
by gskay | 2006-12-14 01:48 | 安全と安心
専門誌
世論には、わずかな影響しか与えないものの、専門誌においては、一般的なマスコミや報道とは異なった議論が展開されてきました。健全だと思います。それを見ていると、専門家による民主的な取り組みこそ尊重されなくてはならないのではないかと思います。

我が国においては、専門家の民主的な取り組みより、世論とよばれる風潮や思い込みの方が優先されてしまいます。そして、真の専門家でない人が祀り上げられてしまうのではないかと思います。

ほとんどの場合は、専門家は自律的に民主的な仕組みで現場を適切にこなしているのではないかと思います。しかし、時々、問題になってしまうことがあります。その時の対応こそ、より専門的であるべきだと思います。

あいにく、問題が露見すると、まず、世論や風潮とやらが事態を翻弄し、思いもよらない影響が出てしまいます。どうも、専門家が機能を停止してしまうようです。もっとも評価されるのは、問題をうまく克服することであるべきですが、そうしようという方向に具体的には働かないようです。

専門誌が一定水準以上を保って議論していることは、とても意義のあることだとは思います。しかし、それが積極的な対応につながってはいません。結局、世論や風潮の不適切な暴走を許し、素人同然でありながら権力を握ってしまった人に判断を委ね、適切とはいえない方針に進まざるを得ない状況を作っているのではないかと思います。

一般的なマスコミに持ち上げられた疑問符のつく専門家が幅を利かせたり、素人同然の権力者の存在が許されてしまうのは、不幸なことです。疑問符がつく専門家の意見などより、専門誌で評価されるような専門家の意見こそ傾聴すべきです。また、強引な権力者の方針さえも取り締まってしまうような、専門家の民主的な取り組みこそ必要だと思います。そのために、専門誌のような存在をもっと充実させる必要があるのではないかと思います。
[PR]
by gskay | 2006-12-13 02:36 | メディアの狂騒
新聞の特集サイト
耐震偽装を特集したサイトは、記事も減って、閑散としています。そして、いよいよ閉鎖のようです。

朝日新聞や共同通信、それに東京新聞は更新が続いているようで、中間配当の記事も特集に掲載されていました。

しかし、毎日新聞や産経新聞は特集サイトが無くなってしまったようです。読売新聞のサイトは「(記事更新終了)」だそうです。耐震偽装に関する記事が全く取り上げられなくなった訳ではなく、新たな記事が報じられてはいます。しかし、世間の注目が離れていることを、サイトの閉鎖が象徴しているような気がします。

これまでの報道を見る限り、マスコミの能力に問題があったのか、トンチンカンな方向の報道が目立っていたように思われます。そんな実態にはおかまいなしに、事件についての総括はおろか、報道についてのマスコミ自身による総括もなく、消えていくようです。

この事件が注目されたのは、マスコミが大々的に取り上げたためだと思います。そして、それがエスカレートしました。そのエスカレートの過程で、あるまじき方向に逸脱してしまい収拾がつかなくなっていたように思います。

世間の注目を浴びるように煽り立て、不適切な情報や見解を垂れ流しておきながら、今度は、世間の注目が離れたと称して、ひっそりと撤収。注目が離れたのは、マスコミ自身が取り上げないからというのも一因だと思いますが、そのことから敢えて目を背けて……。

報道による影響は大きく、私も悩まされてきました。報道に振り回されたり、裏切られたり……。見立て違いに呆れたり……。

おかげで、報道やマスコミがとてもよくわかりました。

世の中の人々を自在にあやつろうとする傲慢さを感じました。しかし、傲慢であるわりに、世間のコントロールする能力には限界があることもわかりました。また、専門的な知識を理解し分析する能力に乏しいにも関わらず、謙虚に分析する態度にかけていることがわかりました。何より、真実を見極めたり、受け止めたりすることが苦手であるという実態を知りました。

報道が世間に与えた影響は、当分消えないと思います。かなりの部分が、偏見や勘違い、誤解だったと思います。中には意図的な企みもあるのかも知れません。

ろくでもない迷信を、たくさん生み出してしまいました。それらがまかり通ってしまっていることを、悲しく思います。迷信を信じ込んでいる人々がいることを知ってしまったと同時に、私自身が様々な迷信を疑いもなく信じているのだろうと思います。

総括も反省もないままに、いよいよ事件の風化が始まるようです。「風化させてはならない」と叫びながら、風化させようとしているのは、実はマスコミではないかと思います。
[PR]
by gskay | 2006-12-12 00:51 | メディアの狂騒
29億円……。
中間配当があったことが、毎日新聞に出ていました。

耐震偽造:29億円を中間配当…ヒューザー破産管財人


 耐震データ偽造事件で元社長が詐欺罪に問われたマンション開発会社「ヒューザー」(東京都大田区)の破産管財人の瀬戸英雄弁護士は7日、耐震強度が不足しているマンションの購入者ら債権者に対し、約29億2200万円を中間配当した。
 配当額は、配当対象の破産債権約194億8200万円の15%。強度が基準以上のマンション購入者や、支援策を実施した神奈川県藤沢市が配当を求めており、係争中の金額が約26億円あることなどから最終配当の時期や額は決まっていない。【高倉友彰】
毎日新聞 2006年12月7日 21時52分

銀行のATMで偶然振り込まれていることを知りました。思い立って、普段は使わないオンラインバンキングで調べると、振り込み日は12月7日でした。一斉に振り込みが行われたのではないかと思います。

ところで、緊急に建て替えの必要があるとされた物件に対する緊急の対応には、さしあたっていくらを用意すればよかったのでしょうか?また、建て替えを可能にするために当面必要なのはいくらだったのでしょうか?それを考えると複雑な気持ちになります。

今から考えると、ヒューザーをつぶした原因のひとつとして、建て替えの手続きの困難さも加えることができるのではないかと思います。買い取りはともかく、建て替えとなった場合、様々な手続きが必要です。しかし、耐震偽装の問題が公表された時点で、共同住宅の建て替えについて全体を見通した対応は行われていませんでした。

もし、これだけの資産があったとなると、むしろ手続きについての明確な方向性が打ち出せなかったことが事態を悪化させたのではないかと思います。

違法建築の処分の問題も重大な要素ですが、仮に違法建築への対応が妥当だったとしても、共同住宅の建て替えに関する制度との間の大きなギャップを乗り越えることは難しかったのではないかと思います。
[PR]
by gskay | 2006-12-09 00:14 | 揺れる システム
中間配当の振り込み
ヒューザーの破産管財人から中間配当が振り込まれていました。認められた債権の15%です。さらに今後約5%が加わって、約20%になるというのが、現時点の見通しとされています。

振り込みが行われているということは、たまたま銀行で引き出しをした時の残高から知りました。記帳をしていないので、いつ振り込まれたのかまではわかりませんでした。近々、確認しようと思っています。

振り込みがいつ行われるかということについては、ヒューザーの破産管財人からは具体的な通知はありませんでした。破産管財人側の準備が出来たところから順次振り込みを行っていくというのが一般的なやり方だそうで、債権者に対する通知は特に行わないそうです。12月の頭ころに振り込むという話でしたが、その通りの振り込みを受けました。

今後、ヒューザーが起こしている裁判次第では、さらに資産が増える可能性がないわけではありません。しかし、現実的には、20%という線で一段落なのだろうと思います。
[PR]
by gskay | 2006-12-07 23:01 | 損害と回復
お隣さん
仮住まい生活は11ヶ月になります。お隣の方にはじめて会いました。

エレベーターに後から乗って来た人が、行き先の階のボタンを押しません。

「同じ階ですか?」
「ええ」
「○号室です」
「こちらは、△号室です」
「はじめまして。ご挨拶にも伺いませんで……」
「いえ、お気になさらず、それより、何かご迷惑をおかけしていませんか?」
「いえ、全く。こちらの方こそ、何かご迷惑をおかしていませんか?」
「大丈夫です。何かあったら遠慮なく」
「では、また」

というような会話をして、隣同士の部屋に帰りました。

普段と異なるスケジュールで行動しているため、たまたま会うことができたのではないかと思います。

そんな関係で、何かの時に困るのではないかといわれそうですが、印象はとても良く、何とでもなりそうです。

ところで、反対側のお隣には、ベランダで会ったことがあります。ただ、それは、ひょっとすると遊びに来たお客さんではないかと思っています。うちもそうですが、お客さんが来ては、ベランダに出て外を眺めます。案外、住人はベランダに出ないので、ベランダにいて外を眺めている人は、お客さんかもしれないと思っています。

さて、「では、また」と別れたお隣さんですが、次はいつ会うのかと考えると微妙です。また、1年後?

たったそれだけの関係ですが、何だか安心します。
[PR]
by gskay | 2006-12-05 23:59 | 仮住まい
雑損の更正(2)
都税事務所の固定資産としての評価は、すでに定まっているものと思われます。気になるのは、新たに行われる国土交通省が主導する鑑定です。どうやら、実務は特定行政庁である区が担当するようです。

区から連絡がありました。すでにマンション購入時の契約書は、公的な対応の開始時に、コピーを提出しています。それに加えて、オプションや、設計変更などの、建物に要した費用の内訳がわかる書類を提出せよとのこと。

これまで、ヒューザーへ破産債権として届出たりしていますが、ほとんど考慮されたことはありません。今回、契約以外の部分がはじめて本格的に評価されるような気がします。実質的には、大きな意味はないのかもしれませんが、少し不満がおさまります。もし、これが、権利の変換などに少しでも反映するとうれしいと思います。

今後、躯体のみを販売し、内装は購入者がするというような方式が発展するかもしれません。そのとき、もしトラブルがあると、購入者が施した内装などは評価されない可能性がありました。そうした懸念が、少し解消されるような気がします。

デベロッパーが内装までパッケージにして価格を決めるというやり方も、将来的には変更されていくものではないかと思います。ヒューザーは、リフォームが前提になるような売り方をしていました。かなりの部屋が設計変更などを行っていました。そういう意味でも、あまりモデルルームに意味がない売り方をしていたように思います。
[PR]
by gskay | 2006-12-05 01:07 | 損害と回復
ヒューザーからの配当と公的対応
もともと国土交通省は、ヒューザーの経営状況は考慮せずに、公的な対応を始動させたと言っていました。(支援の決定過程)ヒューザーが破産するかどうかと公的な対応が連動していないというのが前提で、公的機関が、対応へ支出する費用はヒューザーへ請求することになっていました。

ところが、ヒューザーは、住民による申し立てにより破産の手続きが始まってしまいました。そして、公的機関も公的対応の費用を破産債権として届出ています。うちの区の場合、住民の債権との関係を検討し、弁済による代位によって請求しています。そうした手続きが不徹底であった自治体もあるようで、大方の自治体の債権は管財人により認められませんでした。

住民については、ヒューザーから20%を見込む配当があり、その一方で、公的機関の債権の多くが認められていないことから、公的な対応による補助金を20%減額するという方針を国土交通省が打ち出しています。公的対応の主体は、各自治体であるので、その方針が貫かれるかどうかわかりませんが、一律に減額するより、支出の中身を細かく検討することが大事ではないかと思います。

そもそも、ヒューザーが生き残っていれば、住民の追加負担はゼロのはずでした。ヒューザーが生き残れなくなった条件の一つに、住民への公的な対応が事実上強制的に始動してしまったことがあります。

もし、非ヒューザー物件である最初の姉歯物件と同じように対応することが許されたならば、公的な対応のほとんどは必要がなかったものではないかとさえ思われます。

また、まさか、20%という大きな配当が出るとは予想せず、ヒューザーの資産はゼロになるのではないかと予想されていたのではないかと思います。ゼロを前提にしていたので、当局は驚いてしまったのではないかと思います。

住民からの破産の申し立てを止めることもできたはずです。私は積極的ではなかったものの、結局賛同しているので、偉そうなことは言えませんが……。

破産管財人が優秀すぎたのかもしれません。その分、行政の裁量で始動した公的な対応のお粗末な部分が明らかになってしまったように思われます。

公的な対応の始動の時点でヒューザーの実力と、なすべき対応の正体を正しく見極めていたなら、ヒューザーを生き残らせておいた方が費用の面では賢明であったかもしれません。当局の担当者がパニックになって支離滅裂な判断をせず、科学的で合理的な安全や安心への評価を冷静に検証していれば、このような不可解な資金の心配はしないで済んだのではないかと思われ、悔やまれます。まあ、日本で最優秀な頭脳であってもこの程度なのですから、仕方がないのでしょうが……。それに、一部の専門家や、マスコミも同調したわけだし……。

少なくとも、この公的な対応については、非ヒューザー物件である最初の姉歯物件の対応との公平性を欠いています。また、元々、既存不適格などの物件を放置しておきながら、安全や安心についての判断も素朴すぎます。将来の教訓となる経験として活かすというのは、このままでは難しく、汚点となってしまうのかと思うと残念です。猛省し、今からでも方向を修正してもよいのではないかと思いますが、もはや、忘れたいのでしょうか?

いちいち、公的な対応は、裏目裏目に出ていますが、全く意義がなかったともいえないと思います。

住民への対処が不適切と判断された場合、業者は退場させられることが明らかになりました。ただ、どういう対処が適切であるかという肝心の問題が不明のままですが……。これは、前提や根拠、内容や負担の妥当性さえ論じなければ、少なくとも、耐震偽装については、退去や建て替えの推進に繋がったと評価することができると思います。

さらに、実際の主体は、国土交通省ではなく、自治体であるということが明らかになりました。自治体毎に、独自の判断や対応が行われ、かつ、それが貫かれるという土壌ができました。もちろん、個々の自治体の判断に対し賛否が出るとは思いますが、国の一元的な支配が、かなり後退したことになります。これは、中央から地方への分権の流れにとって大きな意味を持つと思います。

20%の減額についての問題は、これも、自治体毎の独自性を考慮した上での対応になるのではないかと思っています。
[PR]
by gskay | 2006-12-01 12:21 | 公的対応