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更正の手続きと確定申告
所得税の確定申告に行って来ました。バタバタしていて、税務署になかなか行けず、ギリギリ気味です。ギリギリになると混雑するという話だったので、朝一番で行きました。

まず、昨年分の更正請求。ヒューザーから中間配当があったことと、区による建物の再評価が行われたことで、更正が必要になりました。さらに、解体費も含めて計算しました。

昨年の申告では、消費税から計算した建物価格を雑損として計算しましたが、区による鑑定や、固定資産としての評価を再検討し、最も額が高い金額で申告することになりました。区からその認定書をもらっています。私の場合、固定資産としての評価が認定されました。

また、ヒューザーからの配当については、建物消費税、建物価格、解体費として認められた債権の15%を雑損から差し引くことになりました。

その計算でトラブル発生。私は、前日にはりきって、エクセルで計算したのですが、税務署の担当の人と計算が合いません。3円の誤差がでます。

私は、建物消費税と建物価格と解体費を足した金額に0.15をかけ、最後に小数点以下を切るという計算をしました。偶然ですが、小数点以下はありませんでした。

一方、税務署の担当の人は、建物消費税に0.15をかけて小数点以下を切り、建物価格に0.15をかけて小数点以下を切り、解体費に0.15をかけて小数点以下を切り、それぞれを足すという計算をしていました。電卓の“M+”のキーを巧みに使いながらの計算でした。私は、すっかり、電卓を使わなくなっていたので、感心してしまいました。

小数点以下の切り捨ての回数の関係で3円の誤差が出たようです。

大した差ではありませんが、おかげで、3円雑損が増えました。その3円が影響する項目を二重線で消して訂正し、訂正印を押して終了でした。

昨年の計算のままでは、ほとんど来年への雑損の繰り越しはない位でした。今回の更正により、繰り越し可能な4年のうちの残りの2年についても、繰り越すことになりそうです。(今年、余程、大儲けをしたら別ですが、残念ながら、そんな予定はないので……)
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by gskay | 2007-03-14 10:18 | 損害と回復
建築費高騰
建替え計画に水を差してくれるのが、昨今の建築費高騰です。鉄筋、鉄骨などの材料の値段が上がっているそうです。加えて、職人さんの賃金が高くなっているそうです。さらに、金利も上昇傾向です。

材料の値段については、国内だけでなく、世界的な視野からの需要の延びから説明されているようです。タイミングが悪いということなのだと思います。

職人さんの賃金についても、需要という要素が大切であるようですが、同時に、職人さんの高齢化や引退と関係しているようです。供給が不十分で、職人さんの取り合いが起こっているようです。

職人さんの賃金については、これまで、デフレやコストカットのしわ寄せが行っていた部分ではないかと想像します。業界の構造は、大してスリムにならなず、末梢にしわ寄せが行っていたため、新規に職人になろうという人も少なく、途中で転職したり廃業した人も居たのだろうと思います。

ところで、金利ついては、建築費が上昇する要因になる一方で、最終的な購入者の住宅ローンにも影響し、借入を抑制する要因にもなると思われます。金利上昇が建替え費用を、単純に押し上げるかどうかはわかりません。借入の負担次第では、建替えへの参加を再考せざるを得ない住民は、私も含めて少なくないと思われます。

建築費が、材料の面でも職人さんの賃金の面でも上がっているのは仕方がないことですが、まだまだ、業界の構造に無駄があるようなので、その部分でどうにかコストを下げられるように工夫した事業が必要になりそうです。また、金利との関係も、無理のない計画を作らなくてはならないと思われます。

建築費の高騰により、少し厳しくなったかもしれないと思います。その分、配慮が行き届いていなかった部分に目を光らせる必要性が増したと思います。新築マンションの購入よりも、シビアです。
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by gskay | 2007-03-09 13:36 | 建て直し
補助金調整
ヒューザーからの配当が出るということで、公的対応の補助金が減額されるという話が昨年9月にありました。その後、いつ、どのように正式に決まったのかわかりませんが、区が新たに試算したマンション再建に関わる個人負担では、その補助金の調整が計算されていました。住民の集会で、区と折衝を重ねている役員さんから伝えられました。

区の方針というより、国土交通省の方針のようです。

国土交通省は、いろいろなことを、行き当たりばったり(臨機応変?)に決めてくれますが、いつも、その説明は区です。行き当たりばったりであるだけでなく、中途半端な発表をしたかと思えば、その後は、こっそり。そして、区任せ。

確かに、対応の主体は、区です。しかし、調整や企画にリーダーシップを発揮しているつもりなら、もっとしっかりとして欲しいと思います。

私にとって、調整や企画を行い、リーダーシップをとっているはずの国土交通省はとても遠い存在で、存在感は薄く、責任がはっきりしないと感じています。このことを、残念なことだと感じています。

実際の業務の主体は、区で良いと思います。そうあるべきだと思います。しかし、この問題に対応する上で、調整や企画はとても重要です。そう思っているにもかかわらず、そこが掴みどころがない存在になってしまっています。このため、国土交通省というところは、何となく信頼を寄せ難いと感じています。

ところで、補助金調整は、建替え事業の資金計画に大きく影響する問題であるので、反発があってもおかしくないと思います。

うちのマンションの場合、資金についてつめることと、周辺への配慮を重視しており、現在も計画の作業が進められている段階にとどまっているため、柔軟に対応できます。しかし、速やかな再建を重視し、すでに踏み出しているところでは、思わぬ資金計画の変更を余儀なくされるところもあろうかと心配します。

その決定については、私自身は、覚悟していたことであるし、不当な措置ではないと思っています。しかし、その伝えられ方が、何とも……。国土交通省のいつものことなのですが……。

マスコミの断片的な報道と、国土交通省のサイトが、国土交通省の動向についての入手元です。決して、満足できるものではありませんが、区が毅然としていてくれるので、イライラせずに済んでいます。
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by gskay | 2007-03-07 09:56 | 公的対応
土地活用と資金調達
土地の条件が良ければ、資産として持つ事が有利です。便利な一等地でかつ利用しやすい土地であれば、資産になります。これは、別の借入の担保にもなります。逆に不便であったり、形が変であったりと、条件に難がある土地は、資産としての価値が劣ります。

土地を仕入れ、その土地を寝かせておいただけでは、利益は出ません。何らかの活用が必要です。地価上昇が、土地の取得のための借入に対する利子に比べて有利であれば、転売目的に遊ばせておく価値があると思われますが、これは、例外的だと思います。バブルの頃ならともかく……。

資産として価値がある土地については、保有して活用するべきだと思います。面倒でないのは、ホテルのような事業だと思います。それが可能な立地で、体力があるならホテル事業は魅力的だと思います。

貸しオフィスにしても、賃貸マンションにしても、店子がいます。店子がいるために、すぐに処分するのは困難な面倒な資産になります。しかし、ホテルなら、さっさと事業を休止し、建物を壊してしまうことも可能です。ただ、ホテルが経営できる条件は限られているので、賃貸のビルやマンションが増えるのではないかと思います。

一方、資産としての価値が低い土地を取得した場合や、資産を保持する体力が無い場合、何らかの事業を行って転売しなくてはなりません。分譲マンションの事業というのは、その一つの形だと思います。

ヒューザーの場合、資産として難のある土地を取得していたとされています。また、ヒューザーの場合、まだ、資産を保持する体力が蓄えられてはいませんでした。おそらく、借入をして事業を行い、分譲を行って返済するということを繰り返しているだけだったのではないかと思います。

マンションデベロッパーとしてのヒューザーは、「広くて安い」マンションが特徴でした。それを、非常識であると非難する声は今でも強いと思います。

しかし、「広い」に関しては、難がある土地に対する苦肉の策だったのではないかと思います。不便で狭いマンションというのは、売れないと思います。たまたま、便利なところにあっても、土地の形が変で、あの広さの部屋を組み合わせる設計しかできないような、かなり難のある土地であったりします。(ちなみに、うちは、あの間取りしか考えられないような、形のわるい土地でした)

また、「安い」に関しては、借入によって事業を行っていたとすれば、違法なコスト削減のメリットはなかったと思います。返済以上の収入が確保されれば良く、「安い」は、売れ残りによる資金調達のリスクを回避するための知恵に過ぎなかったのではないかと、今は考えています。おそらく、同じコストであったとしても、他との比較において価格は安く設定したと思います。

売れ残りのリスクを覚悟しながら、高く売る工夫をしても良かった思います。しかし、それをヒューザーがしなかったのは、資金調達が事業の成否の鍵になっていたからではないかと思います。自己資金を中心にしているような、資金調達についての考え方が異なるデベロッパーであれば、価格設定は変わっていただろうと思います。

取得した土地から、どのような利益を得ようとするのかという問題は、資産として保持する体力があるかどうかや、資金調達の面から考えなくてはなりません。

ところで、近頃、地価上昇がはじまり、マンション分譲の売り惜しみがあると言われています。ヒューザー型の、資金調達コストに左右されやすいタイプの業者は、売り惜しみをするのは危険だと想像します。売り惜しみは、資産を管理する体力のあるデベロッパーならではの戦略ではないかと思います。資金を融資に頼る業者にとっては、今後の金利動向によっては、地価の値上がり以上に資金調達のコストが上がる可能性もあると思います。
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by gskay | 2007-03-06 13:51 | いろいろ
マンションデベロッパーの進化論
マンションデベロッパーというのは、土地を仕入れて、そこにマンションを建て、分譲する事業を営んでいるのだと思います。その事業の中でとりわけ重要なことは、金融機関などからの資金を確保し、利子をつけて資金を返済することではなきかと思います。返済後に利益が出ていれば、事業は成功ということになるのだろうと思います。このこと自体は、どんな事業でも似たりよったりであろうと思います。

利益を出すために重要なことの一つは、コストを下げることです。そのコストの中で重要なのは、資金調達のコストではないかと思います。耐震偽装の動機は、建築コストを下げるためだと言われていますが、そういうコストを削ったところで、あまり効果はないのではないかと思います。

一旦、土地と資金を仕入れたら、資金を借り入れている期間をいかに短くするかが重要です。利子などの資金調達のコストを小さくすることができるからです。ここが、デベロッパーの利益の確保において、一番肝心なところだと思います。

ところで、本来、デベロッパーは、資産を抱え、増やしていくような企業ではないと思います。ただ、資産としての価値が上がるような土地の仕入れに成功し、それを持ち続ける体力があるなら、分譲などしない方が有利なこともあります。

そういう機会をとらえ、デベロッパーは、賃貸マンション事業や、ホテル事業に進化するのではないかと思います。ちなみに、ヒューザーは、ダイエー系のホテルの経営に乗り出そうとしていた矢先でした。分譲して売る事が前提の資金調達とは、資金の意味が異なってきます。

不動産の取り引きから、デベロッパーに進化し、マンションの管理会社などの関連業者を擁したり、自社施工を志向するというのは、たしかに事業が大きくなってはいるものの、資金や資産の面からみて、企業の質が大きく変化したとは言えないよう思います。(ちなみに、ヒューザーの志向した自社施工は、実際は、木村建設に投げていたみたいですが……。)

ヒューザーは、当時、いよいよ質的な変化をしようとしていたように思います。ヒューザーは、資金調達によって事業を営む段階から、資産を管理する段階に発展しようとしていたのだと思います。

一方、アパは、変化を遂げた後の姿を見せているように思います。ヒューザーも、発展のあかつきには、アパのように資産を抱える企業になっていたのかも知れません。
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by gskay | 2007-03-05 21:29 | 政治と役所と業界
建築基準法にこめられた理念の変化
戦後復興の過程で、低レベルだった建物の質を向上させようという動機から、建築基準法が作られたとのこと。一旦できてしまった建物を、後から良くしようというのは難しい事も多いので、建築の段階でどのようにして性能を高めるかということが目標になっているようです。

一応、取り締まりについて言及されている法律ですが、私のような素人からみると、取り締まりを具体的に実施するには大雑把過ぎるように思えます。おそらく、取り締まりに重点をおいた法律ではなく、建築のプロセスを規制し介入し、質を高めようとする法律だからではないかと想像しています。

戦後の悲惨な状況で、どさくさ紛れにいい加減な建物を作らせないということを目標に、達成すべき「質」が法律で定められたことは、当時としては大きな意味があったと思います。しかし、これまでの建築基準法は、達成すべき「質」を提示するだけの法律だったのではないかと思います。違法に対する取り締まりについては、実質的でなかったように思います。

これからは、達成すべき「質」について定めるだけでなく、取り締まりによって、質を満たさないものが存在できない仕組みにしなくてはならないのかもしれません。

建築基準法は、時代に取り残されてしまっているという指摘があります。技術の高度化についていけていないと批判されています。細かく規制しようとして、変に硬直化してしまっているようです。加えて、新しい技術へ対応する体制も明確ではないようです。硬直化を避けるため、技術的なことに関しては、もっと専門家の自律にまかせる必要があると思います。

そういう点にも、配慮が充分とはいえない法律ですが、質の基準を定めてはいるものの、それを守らせる仕組みが、もっと不充分です。そこで、きちんと取り締まりの実が上がるように、制度を整備するべきだと思います。

専門家の自律は尊重されるべきですが、野放しにされるべきではありません。良心的で前向きな専門家に働きやすい環境を用意しつつ、悪魔に魂を売ってしまったような専門家や無能な専門家が生き延びられない仕組みにしなくてはならないと思います。

「性善説」などという高尚な言葉で説明されると、何となくその気になってしまいますが、法の不備です。これは、立法の怠慢や不勉強だと思います。同時に、専門家が自律的でないために、法が不備のまま放置されているのではないかと思います。建築について、全体を俯瞰した法律の整備が行われるべきであると思います。
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by gskay | 2007-03-03 01:19 | 政治と役所と業界
特定行政庁による取り締まり業務の充実
建築確認や検査の民間開放は、同時に特定行政庁の機能を強化していくという方針がともなっていたはずです。違法建築の取り締まりや指導は、特定行政庁の重要な業務として位置付けられてはいましたが、建築確認や検査ばかりが業務が中心となり、軽視されがちでした。そこで、建築確認や検査の民間開放を行う一方で、特定行政庁を取り締まりや指導中心の機関にすることが意図されました。

それ以来、民間検査機関は、批判の対象になってはいるものの、かなり成長してきたといえるのではないかと思います。その一方で、特定行政庁の方は、いまだに取り締まり機関への移行は不十分なままです。

世間の議論では、特定行政庁の役割と民間検査機関の役割の区別が目指されているという点を見落としています。これは、民間開放への批判にみられる重大な問題点の一つです。

民間検査機関への開放を、「規制緩和とその弊害」というステレオタイプだけで批判するのは適当ではありません。むしろ、事前の規制と、事後の取り締まりの分離の不徹底という視点で捉えるべきです。

取り締まりの分離と強化という目標から考えると、特定行政庁の現状は、満足な状況とはいえません。取り締まりは、技術的な点も、透明性や責任性の点でも、改善すべき点や、取り組むべき点が多いと思います。

違法な建築物が指摘されても、結局、まともに対応できていないという実態が、耐震偽装を通して明らかになりました。問題を確認する手順も定まっておらず、その技術もありません。また、問題の建物への処分にも、明確な方針がありません。行き当たりばったりの対応しかありません。そうした問題にメスを入れるべきですが、取り組みは進んでいないようです。

「規制緩和とその弊害」と言うステレオタイプで捉え、事前の規制と取り締まりとを分離するという発想が乏しいまま、ピアチェックのような仕組みを反動のように強化したところで、現状のレベルをこえる仕組みを構築することはできないと思います。むしろ、無謀で無駄ではないかとさえ思います。

また、民間検査機関のあり方を批判する声も強いままですが、「独立系」検査機関であるイーホームズだけが、まともに耐震偽装に対処しようとしたことを評価すべきだと思います。たまたまイーホームズがその役割を担ったというわけではなく、必然的な背景があったように思われます。技術を含めた様々な点で特定行政庁には無理だったと思います。

建築確認や検査の民間開放は、一般世間からの批判や、改革の前提となった認識とは裏腹に、民間開放は所期の目標を達成しつつあり、充実しているのではないかと思います。それにひきかえ、特定行政庁の建築確認や検査は旧態依然のまま。ただし、将来的には縮小される業務なら、仕方がないことですが……。

問題は、建築確認や検査のかわりに充実するはずの特定行政庁による取り締まりが、あまりにも不十分な体制で放置されている点です。このことは、振り返られることさえ稀であるように思います。

完全無欠な建築確認や検査が実現できるというなら話は別ですが、それは不可能であろうと思います。そんな幻を前提にした方向性だけでは、解決は期待できません。

特定行政庁による取り締まりや指導を充実させることを急ぐべきだと思います。これは、法改正も何もなく、法の理念に沿っていくだけでいいことです。つまり、やる気の問題です。
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by gskay | 2007-03-01 18:22 | 政治と役所と業界