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賃貸収益による負担軽減
藤沢の物件は、いろいろな意味で、耐震偽装の中で特異な物件だと思います。

引き渡し時期が耐震偽装が発覚する時期と重なっていたために、引き渡しをしたヒューザーの社長が詐欺に問われています。地裁、高裁とあまりはっきりしない有罪判決が出ています。偽装の発覚と、違法性の確定の時期が問題で、そこに時間差があります。その時間差の間に行われた引き渡しの違法性について、はっきりとした結論をつけるのは現状では難しいと思われます。この件の判決は、今後の同種の事例の判例になる可能性があり、重要な刑事事件だと思います。

この物件では、市の再計算によって著しく低い耐震強度とされ、緊急に上層階が除却されるという措置がとられました。これについては、市の計算がどれだけ妥当性があったのか問題です。設定した条件次第で、数値は変わってしまうものです。下手な計算では、強度が証明できないというものだからです。低い数値を算出されたとしても、それは条件次第。そういう曖昧な前提ではあるものの、行政の権限で毅然とした措置が講じられました。

また、この物件には、未販売のままヒューザーが所有している部屋が多くありました。このため、ヒューザー破産による影響や、再建時の区分所有の評価に微妙な影響があったのではないかと思います。

ところで、この物件から、ヒューザーが設立した子会社による販売に全面的になっていたようです。この子会社の破産にともなう債権の位置付けが微妙になりました。ヒューザーの破産と一体とみなせるかどうかが問題になりました。ヒューザーに対する債権がそのまま適用されれば、他の物件の住民である債権者へも配当されます。結局、ヒューザーとは一体とはみなされず、藤沢の物件の住民が主張するように決定されました。

分社による資産の取り扱いが問題ですが、これが問題になってしまった背景には、法律の不備があるように思われます。藤沢の物件と、その他が対立するような形になりました。法律に曖昧なところがあるため、それぞれが自分の立場を主張はしました。しかし、配当の原資を考えると、裁判で争って決着をつける価値があるような額ではなかったことと、他の物件でも藤沢の事情は理解されていたこともあり、裁判となる手前までは、異議の申し立てなどの手続きをしたものの、結局、決定に従っています。そこまでは、費用がかからず、書面の手間だけでした。他の物件の住民にとっては、公的な対応が行われている手前、やれることは全てやるということが必要だったからです。

藤沢の物件の建て直しでは、一戸を二つに分割し、一部を賃貸にするという手法がとられたという点が画期的なところだと思います。元々の部屋が広くなくてはできないワザですが、家族の変化などにも、柔軟に対応できるものになっているのではないかと思います。


グランドステージ藤沢の建て替え完了|日経BP社 ケンプラッツ


資金面については、賃貸部分については、事業というくくりになるので、ローンの組み方や、所得税の計算など、いろいろな工夫の余地が生まれると思います。そういう意味で、デベロッパーに手数料を払っても、それにみあうだけの価値があるように思われます。耐震偽装の建て替えに限らず、マンションの建て替えの手法として、徐々に広がっていくのではないかと思います。

ところで、こういう事業について、URが、きちんとした提案をできなかったことが、残念に思われます。うちの物件でも、URの試算や提案は、ありきたりのものにすぎず、検討に値するようなものではありませんでした。

住宅供給において、URの前身の公団が果たしてきた役割は大きいと思います。今は、賃貸と再開発のための組織ですが、再開発の手法について、民間や他の団体に遅れをとっているように思われます。分譲住宅の供給のみならず、再開発についても、役割を終えてしまった組織なのかもしれません。
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by gskay | 2010-05-31 04:30 | 建て直し
「新しい公共」
「新しい公共」円卓会議というものが内閣府にあって、地味ながら重要な問題を議論しているように思われます。「御上依存」への反省や、「「公共」は「官」だけが担うものではなかった」という明治維新以前の社会のあり方などが、議論の原点になっているようです。そのような問題意識には共感しますが、議論の方向性には疑問があります。

「官」や「御上」という存在と、議会という存在に、きちんとした区別がついていません。

また、「年貢」や「税」と、その使い道の決定方法がどういうものなのかということを意識することなく、寄付のありかたを論じています。

寄付によって支えられる組織が大きな役割を果たして行くという方向性を打ち出す上で、集まった寄付の使い道の決定方法が曖昧なままではいけません。

政府の予算は、議会で決められます。議会は、納入した税の多寡など関係なしに、1人1票の投票によって選ばれた議員によって構成され、多数決で意思を決定します。

一方、寄付による公的な組織を、政府とは別に作る意味は、寄付する人の意思を反映させられるところにあると思います。税として納めなくてはいけないお金の一部を、自分の意思で、自らが振り向けるというのが、「新しい公共」における寄付のあり方だと思います。

政府の指示や官庁の指示に従うという組織があってもいいと思いますが、そういう指示に距離をおき、自律を原則とする組織があってもいいと思います。

そのためには、組織の方針に賛成する人だけが寄付をするとか、寄付の多寡で発言権が異なるというような、様々な意思の決定方法を認めることからはじめなくてはいけないと思います。

そうしたことを抜きにしたまま、成功した事例やサービスをとりあげて、御上のお褒めをあたえているかのような議論をしているように思われます。欧米の仕組みなどを紹介してはいるものの、表面をなぞっているにすぎず、本質を見失っていると思います。

税や議会の決定、政府の決定ということから距離を置く仕組みを、公的に認めることが、「新しい公共」の第一歩だと思います。

現在の議論の方向では、「官」や「御上」による統制が強い組織ができるものの、その統制には責任が伴っていません。このままでは、責任を末端の組織に押し付けるような「公共」ができてしまうのではないかと思います。

これは、第二次世界大戦で懲りた悪夢の道筋だと思うのですが……。
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by gskay | 2010-05-17 06:22 | 政治と役所と業界